不動産投資の表面利回り・実質利回り

 

 

利回りとは

 

 

利回りとは投資金額に対する一年あたりの収益を数字であらわしたものになります。

利回りの種類は3つ

• 想定利回り
• 表面利回り
• 実質利回り

 

想定利回り・・・計算方式

 

 

• メリット　　　計算しやすい、わかりやすい
• デメリット　　参考程度にしかならない

 

想定利回りは、不動産業者にとって売るために作られた想定の数字になることが多いので参考程度で考えるべきです。満室で家賃年収での計算の時点で甘いです。実際は空室割合やランニングコストも考慮して利回りを計算しなければならず、想定利回りは得られる収益の限界値でもあります。

 

想定利回りですら低い利回りの場合は実際の実利回りはもっと下がることが予想されるため購入の対象にしないほうがいいです。想定利回りはあくまで参考程度で、分かりやすさ重視の利回り計算になります。

 

表面利回り・・・計算方式

 

 

• メリット　　 わかりやすい
• デメリット　参考程度

 

想定利回り同様、購入者にとってわかりやすいように計算されたものになります。

都会か地方か、築年数など様々な条件で利回りは大きくかわります。そのため不動産投資の物件を選ぶ際にいちいちすべての物件に対して細かい計算をすることは時間がかかります。表面利回りを見ることによっておおよその利回り計算ができ、購入意思につなげることができます。

おおよそのポータルサイトでの利回り計算は表面利回りで計算されたものが大半です。

 

 

年間の家賃収入（修繕・管理費を引いたもの）を購入金額で割るだけで計算できる数式ですので誰でもできます。

 

想定利回りと表面利回りの違い

想定利回りは表面利回りとほぼ同じですが、表面利回りは予想で想定利回りはあくまで想像という感じで覚えてください。

 

実質利回り・・・計算方式

 

 

• メリット　　正確な計算ができる
• デメリット　計算が複雑

 

想定利回りや表面利回りは物件の収益性をおおまかに計算するには便利ですが、物件の購入する際正確な収益計算をする必要があるため実質利回りを計算します。実質利回りを算出するには以下のコストを確認する必要があります。

 

初期費用で発生するもの

 

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ランニングコストとして計上すべきもの

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上記に挙げたコストはおおまかに算出することができますが、空室での損失、修繕費用（購入後に修繕する場合）を正確に見積りすることは難しく相当な労力がかかってしまいます。そのためすでにexcelで作られている計算ソフトを利用して、完璧とまではいかずある程度正確な数値を出すことはできます。

 

実質利回りをざっくり出す方法

フリーの不動産計算サイトを利用する。

いくつか紹介します。

 

1.シミュレーションツール　　楽待　CF(キャッシュフロー)シミュレーション

楽待　楽待を運営しているのは東証1部の会社になるので信頼できます

CF(キャッシュフロー)シミュレーション

 

 

 

You Tube  この動画を見ると楽待のCFシミュレーションの使い方が簡単にわかります

 

2.シミュレーションツール　不動産投資連合隊　収益・投資物件　簡易収支シミュレーション

 

不動産投資連合隊　収益・投資物件　簡易収支シミュレーション

 

 

その他　本を買って無料でついてくるもの

 

まとめ