サブリースの仕組みとは

[st-kaiwa3]不動産投資に失敗している方の多くはサブリースを利用しているように聞くのですが、そもそもサブリースってなに？[/st-kaiwa3]

 

不動産投資のことを勉強し始めた方なら必ず一度は聞いたことがあるかと思います。そしてサブリースを使った不動産投資で初心者がハメられるような出来事が多発しています。この記事を書く前に改めてサブリースについて調べると大きく分けて肯定派・否定派に分かれていました。

 

[st-square-checkbox bgcolor=”” bordercolor=”” fontweight=”” borderwidth=”3″]

[/st-square-checkbox]

 

この結果を見ただけで不動産オーナーにとってサブリースが有益なものかそうでないかは判断できます。

ただせっかく肯定派・否定派の内容を調べてまとめたので今回はサブリースについて具体的に説明します。

 

 

 

 

サブリースとは？

サブリースとは一括借り上げを伴う家賃保証制度になります。

 

サブリースを利用するとオーナーから入居者へ不動産を貸し出すのではなく不動産オーナー→サブリース会社→入居者になります。

 

サブリース　あり

家賃保証があるので物件の入居状況は関係せず家賃収入は定額）

家賃保証　あり　家賃収入　80-90％

 

 

 

 

サブリース　なし

家賃保証はないので物件の入居状況で家賃が決まる　月々の管理費が発生(家賃の5％程度)

家賃保証　なし　家賃収入　0-100％

 

入居者の有無にかかわらず、不動産オーナーはサブリース契約をした不動産会社から毎月決められた一定の賃料が保証される。入居者の客付けや不動産の維持に係るすべてをサブリース契約した会社へやってもらえる。

 

サブリースのメリット

空室でもサブリース契約中は安定して家賃収入を見込める

サブリース契約をしている間はたとえ部屋が空いていても埋まっていてもサブリース契約先から毎月一定金額が振り込まれてくるのであんしんはできる。空室が発生すると時期と場合によっては次の入居者が入るまで時間がかかることがあります。サブリースであればそのような心配をする必要がありません。また家賃滞納で未回収リスクもないのでオーナーとしては楽ができます。

 

管理業務をすべて任すことができるから楽

賃貸経営をするとさまざまな管理業務が発生します。

 

『入居者の客付け』

『賃貸契約の手続き』

『家賃回収』

『入居者間のトラブル対処』

 

など様々な管理業務を行わなければいけません。一部サブリースでなくても管理業務の範囲ないのものもありますがこれらすべてをサブリース契約先がやってくれるのは非常に楽です。日々忙しくしているサラリーマンやそのほかの方々も魅力を感じるのではないでしょうか。

 

[st-kaiwa2]サブリースは管理が簡単で家賃保証されている[/st-kaiwa2]

 

サブリースのデメリット

家賃収入を最大限増やせない

サブリースの場合、入居者と不動産オーナーではなく、賃貸借契約によりサブリース会社と入居者での関係になりオーナーとして権限を行使できません。あくまでサブリース会社が礼金や更新料を受けとることになります。

 

 

入居者を選ぶことができない

サブリース契約を利用すると不動産オーナーは入居者審査や入退去の手続きをおこなうことができません。すべてサブリース会社へ任すことになるためどんな人が入居するか決めれないのは非常に不安です。過去の出来事で無断で風俗店として利用されたいたケースもありました。

 

サブリース会社は不動産オーナーへ月額一定金額を支払わなければいけないため入居者を無理にでもいれる、入居者の審査ハードルを下げてでも客付けしようとし結果属性の悪い人を呼び込み後々大きなトラブルへ発展していく場合もあります。

 

サブリース契約の費用

 

サブリース契約により賃料は一般的に家賃収入の80-90％とされています。

つまり10-20％が月々費用として発生します。分母が大きい分金額も大きいです。

 

最大72万円の差

 

サブリースには契約期間と家賃保証の見直しがある

ちまたでよく聞く○○年一括借り上げ・家賃保証など記載してあるがそもそもサブリース契約は永遠に続くものではなく数年ごとに見直しがあることが明記されているのが一般的です。

 

ここで不動産投資に失敗する人の声を聴くと

 

 

不動産も年数を経ると魅力度も下がりますし老朽化で大規模修繕が必要になってきます。

そのため賃料を引き下げることは当然想定できることで数年ごとにサブリースでの契約賃料を見直されるのは仕方のないことですが、失敗する人の多くは当初聞いていた金額よりも大幅な減額が想像つかなかったようです。

 

賃料増減請求を定めた「借地借家法32条1項」は強行法

規借地借家法32条1項は「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と定めています。

引用　 借地借家法32条

 

サブリース自体は詐欺ではない

あくまで賃貸経営のプロが素人に代わって賃貸経営をしてくれるサービスなので詐欺ではありません。正確には正しいサブリースの説明をせずに契約させる業者がいるためサブリースの評判が悪くなってしまったのも原因です。

 

 

サブリースを利用して成功した大家を聞いたことがない

不動産投資の世界にはいろんな方々がいます。

・ボロ家を修理して利回り20％以上を達成している方

・都内ワンルームマンションのみで年間2000万以上のキャッシュフロー（返済後で手残り）を得ているサラリーマン

・1棟物に特化されて大成功されている方

 

たくさんの成功者がいます。そんななかでサブリースを利用して成功したという人は聞いたことがありません。少なくとも私はしりません。

 

不動産投資で成功している方々はサブリースを使っていない。

 

 

まとめ