物件概要
- 物件価格 580万
- 場所 大東市
- 中古 戸建 1986年 築33年
- 土地 48.57㎡ （1F 38.09㎡ 駐車場 2台 駐車可能 2Ｆ35.58㎡ 3Ｆ33.12㎡）
- 売却理由 相続での売買
- 間取り4ＤＫ
- 建ぺい率60％ 容積率200％ 建ぺい率オーバー
- 違法建築物
- 路線価 480万（99000円）
- 公道に面しており再建築可
- 最寄りJR野崎駅から13分 駅はシンプルでしたがきれいな駅でした。
人口統計データ（大東市役所データ）
人口は平成27年に比べ令和2年は約4000人ほど減少しているが、世帯数は約2000ほど増加していました。
となると一般的にはワンルーム＞ファミリーになるのでしょうか。ただまあまあ田舎なので、野崎駅近くには学生用ワンルームアパートはちらほらありましたが
駅を離れるワンルームは皆無でした。ほぼ戸建てでした。
物件 見学
見学させてもらうと、『あれ？さっきまで人住んでました？』って感じくらいに生活感がありましたが今年家主さんは老人ホームへ急遽入居されたためそのままの形になっていたようです。
利回り計算
トータル金額 700万 で試算
物件価格 580万+仲介料27万（物件価格3％+6万+消費税）+諸経費93万リフォーム費含
不動産投資連合隊 計算ツール 利用
利回り計算
- 表面利回り12％
- 実質利回り10.3％
[st-card myclass=”” id=”895″ label=”” pc_height=”” name=”” bgcolor=”” color=”” fontawesome=”” readmore=”on” thumbnail=”on” type=””]
楽待 CF(キャッシュフロー)シミュレーション 利用
ファイナンシャルアカデミー マネログ利用
売却は5年～10年を想定
Good Point
- 立地がいい
学校も近く周りに嫌悪施設もなく静かで住みやすい街に感じました。また新しい戸建ても建ってきており老人ばかりの町ではなく若い世代もいてバランスが取れているように感じました。
- 道が広い
不動産屋に聞くと今回の戸建てがある場所はもとは畑があったところらしくバランスよく区画整理されている印象がありました。
いままで見学した物件は『なぜここに家を建てた？』と思う家ばかりでしたが、今回は計画的に立てられた地域のようです。
- 車が2台止めれる
車庫が広いです。このタイプの一階を車庫にしている物件は築古なら特に狭くて小さいのが一般的と思っていましたが、広いし多きなクラックもなくしばらくは大丈夫な感じで車庫の横にさらに小さいですが物置までありました。
- 部屋がきれい トイレ・お風呂がきれい
水回りがきれいだったのが印象的でした。残置物が多いためか水回り以外は壁くらいしか見ることができなかったですが、リフォーム費用が一番かかる水回りがきれいだったのはGOODでした。
Bad Point
- 駅からすこし遠い
立地は悪くないのですが、駅からは実際に歩いて14,15分かなと感じました。その間静かでいいのですが、店が一つもなく寂しい感じかしました。ついつい寄り道してしまう人にはいいかもしれません、寄れるとこないので。
- 建ぺい率オーバー
不動産屋に確認するとこの年代のものはほとんど違法建築とのこと。建築終了の済証を役所に届ける義務がなかったため大阪は特に多いようです。ですので、公庫や金融機関からの借り入れは難しい様子そのため現金買いが必須になります。
不動産聞き取り 客付け調査
聞き取り調査は最初は勇気がいります。特に事務職の方などは普段初対面の方にいきなり質問するのは勇気がいるかもしれませんが、（私も昔は事務職だったので凄い分かります） 聞き方は簡単です。
『購入予定の戸建物件で管理会社を探してます』
『該当エリアの客付状況を教えてください』
これだけです。
基本的にはお客様扱いで丁寧教えてくれます。
2社実施
1社目
- 客付可能 家賃は7-8万くらいかと 車庫の高さを聞かれる。
- レインズの実績を参照してくれました。
- 該当エリアにはぼちぼち賃貸需要はある様子
2社目
- 客付可能 家賃 7-8万くらい 車庫の高さを聞かれる。
- レインズの実績を参照してくれました。
- ペットを飼いたい人などに需要がある
最後に
お昼に物件を見学に行き、夕方に不動産屋へ連絡するとすでに売り切れたとのこと、、、ショックでした。
購入意思があっただけに残念。ただ物件購入にかなり近づいている感覚は今回大いに持てました。
次こそは
