不動産投資　目標設定をする理由

 

なぜ、目標設定が必要なのか。

 

不動産投資は値上がりを狙う物件売却（キャピタルゲイン）と家賃収入で資産を増やしていくもの（インカムゲイン）があります。

 

そして他の投資と違い購入予定の物件を担保に金融機関からお金を借りて場合によっては少ない自己資金で自己資金の何倍もする金額の物件を購入できるレバレッジ効果のある投資方法といえます。

 

ただそのなかで自分の資産を増やす方法もいくつかあり、自分がどの方法を選ぶ（目標設定）ことで購入する物件も大きく変わります。今回は不動産投資で自分にあった目標の立て方を説明します。

 

 

 

 

 

 

 

あなたが希望する不動産投資で稼ぎたい年収を決めましょう

具体的な目標年収の場合

あなたがサラリーマン・本業で稼ぐ以外にどのくらいほしいか。

• 5万円/月
• 20万円/月
• 50万円/月
• 100万円/月　以上

 

各々選ぶ金額でこれから購入していく物件が変わります。

例えば本業+月5万円でいいという方は手っ取り早くオーナーチェンジ物件の区分所有を選べばすぐに達成されます。

100万円を選んだ方なら区分所有ではあまりに時間がかかるので、1棟での物件購入を進めていく必要があります。

 

 

期間の設定（いつまでに達成するのか）

 

・何年で決めた金額を達成するのか。

 

100万円/月を目標で5年以内であれば、相応の金額の物件を購入しなければいけないため物件の選び方も一棟買いで短期間に購入ペースを設定しなければいけません。

 

5万円/月であれば急いで物件を購入する必要はありませんし多額の融資を金融機関からする必要もありません。

 

自分の属性

 

属性にあった目標を設定する

 

属性とは自身の信用状況（金融機関から融資をどのくらい受けれるのか）を指します。

年収だけではないですがお勤め先の社会的信用とが加味されます。

お金の借りやすい順は以下の通りです。

 

一般的に公務員＞上場企業社員＞優良中小企業＞中小企業になります。

その他医師・弁護士なども属性が高いです。

 

属性が低い方は金融機関からの融資も苦労する可能性があります。

目標期間が短く目標年収も高い方は金融機関の融資を使った物件の購入は必須になります。

 

手元に現金がいくらあるか

 

自己資金がどのくらいあるかも非常に重要です。

 

ある金融関係者の方から聞いたのですが、無職の方（属性超低）ですが1億円貸したこと言っていました。

ただし無職ですが、現金預金が2億円あるからということで貸せたようです。金融機関によっては物件の収益性・資産性をみて貸す金融機関もあれば多少物件に問題があっても属性や手元現金を持っていれば融資してくれる会社はあります。

 

 

 

[st-kaiwa2]手元資金はあればあるほどいいです。[/st-kaiwa2]

 

属性と手元資金を考慮し自分が目標とする年収と期間を考える

	一棟物（アパート・マンション）	中古戸建て
投資金額	高額	少額
融資	高額なので融資が必要	少額なので現金買い可能
失敗時のリスク	高い	低い
空室リスク	部屋数が多ければ多少の空室カバー可能	0か100
間取りや用途の変更	可能だが費用　大	費用　小
立地による客付け	立地が悪いと客付けしづらい	立地が悪くても年中客付け可能
入居期間	ワンルームの場合　平均約3年	長い場合が多い
投資利回り	戸建てに比べて低い	高い
キャッシュフロー	多い	少ない

 

 

例えば上で掲げる状況で目標を本気で達成しようと考えた場合、かなりのハイリスクな投資をしなければいけなくなるためおすすめできません。

 

達成する期間を延ばしてできるかぎりリスクヘッジをした不動産投資がいいです。

 

[st-kaiwa2]急がば回れです。[/st-kaiwa2]

 

属性と手元資金から目標・期間・戦略を決めていく

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• どのような銀行で
• どのような物件を
• どのようなタイミングに
• どうやって買っていくか

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自分にあった購入戦略・融資戦略を組み合わせて買い進めていくことが重要です。

 

目標を決めたらゴール（目標達成）までの最短道筋を考える。

 

• 一棟　or　1戸建てor区分所有はどの物件を購入するのか？
• 木造なのかRCなのか。
• どのくらいの築年数まではOKなのか
• どのエリア
• 利回り何％
• 個人で購入か法人で購入か

 

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あらかじめ決めたゴールまでの最短な道筋を考える

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あなたはウサギ派それともカメ派

 

 

 

• 融資を受けるか現金でやるか

 

投資効率を考えた場合、確実に融資を利用して物件を購入するほうが規模拡大スピードは速いですしお金持ちになるスピードもウサギ派のほうが早いです。ただしウサギ派はリスクもあります。融資を利用して物件を購入するので物件自体に何か大きなマイナス要素が発生すればリスクもおおきいです。

現金でコツコツ買いすすめるカメ派はウサギ派に比べるとリスクは少ないですがその分成長スピードはウサギ派に比べて非常に遅いです。

 

どちらを取るかは自分の目標・期間・属性・手元資金で変わってきます。

 

目標を立てる上で最初の一棟目はとにかく重要

 

不動産投資では一棟目を購入する場合非常に重要になります。

 

1棟めで積算評価が低い物件を購入してしまうと、債務超過とに陥ってしまい、金融機関から2投目以降の融資を受けられず購入をしばらくストップしなければいけなるなります。

 

その他

目的の種類

• 相続税対策の場合ーーー実際の価値と積算評価のギャップを利用し相続税評価額が低い物件を探す
• 高所得者が節税対策として行う場合ーーー法定対応年数を過ぎた物件の減価償却を利用して利益を圧迫する
• 老後のために収益物件を取得する場合ーーー老後に家賃収入を得ながら生活する
• 仕事をリタイアした場合ーーーセミリタイアを視野に入れ収益物件を取得する

 

大きな目標を設定してはいけない？？

大きな目標を設定してしまうと挫折してしまう人が多いです。『小さな目標設定』+『実現可能な目標』にかえるべきです。

 

 

[st-kaiwa2]日々の小さな目標をクリアして実現可能な大きな目標をクリアしよう[/st-kaiwa2]

 

目標とする利回りやキャッシュフローを計算

不動産投資の目標は利益を得ることです。

キャッシュフローとはお金の流れや最終的に自分が得れるお金のことを指します。月〇万円を不動産投資で得たいのであれば、その理想に近づくために逆算をしてください。

 

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まとめ

• あなたが不動産投資でいくら稼ぎたいか決める
• 属性と手元資金から目標・期間・戦略を考える
• 一棟目購入は重要
• 自分にあった投資スタイルにする　カメ派かウサギ派