不動産投資で情報サイトを見ると物件情報の欄に空き家もしくは賃貸中となっているものがあります。空き家は誰も住んでいない状態で賃貸中は入居者がいる状態になります。
一般的に入居者がいて不動産を購入した場合にすでに入居者が住んでいるのでいきなり家賃収入をゲットできるほうがお得に感じますが本当のところはいったいどっちがいいのだろうか？とふと思ったので今回記事にしてみました。
オーナーチェンジ物件＝賃貸中物件のメリットとデメリットまた出口戦略を今回は区分所有アパート・マンションに限定して説明します。
目次
オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとはすでに入居者がいる物件をそのままの状態で購入することです。
入居者が居住している状態で投資用の賃貸物件を売買する仕組みを指します。区分所有であればあえて明記することはありますが一棟物はほぼ間違いなくオーナーチェンジ物件になります。（殆どの場合誰かが既に賃貸中のため）
オーナーチェンジ物件のメリット
- 物件購入と同時に家賃収入を得れる
- 初心者でも始めやすい
- 手間がかからない
- 利回りが予想できる
- 物件価格が安いことが多い
最大のメリットは客付けのハードルが取り払れていることと物件を購入したと同時に家賃収入をゲットできる点です。初心者にとってリフォームを依頼したり客付けをしたりなど大変めんどうです。
最初の段階でやることが少ないのは不動産投資初心者としては非常にはじめやすいです。
オーナーチェンジ物件のデメリット
- 入居中の室内の状況を確認できない
- 入居者を選べれない
- 見えない瑕疵が潜んでいる可能性がある
最大のデメリットは室内状況を確認できないことです。ほぼ外観と不動産屋さんからの資料のみで判断するしかないので多くはわかりません。
例えば実際にあった事例では、
- ペット不可なのにペットを飼っていたため退去時に床や壁が傷だらけになっていた。
- 反抗期のお子さんが壁に穴を空けまくっていた。
- 反社会的勢力と関係のある方が居住していた。
- 購入した瞬間退去され、多額のリフォーム費用が発生した。
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保険や弁償でカバーされるものもありますが、退去後に大きなリフォームが必要な場合があるなど頭の片隅入れておく必要があります。
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メリットvsデメリット
いい面があれば悪い面もあるのは当然です。妥協は必要です。
メリットばかりでデメリットがない物件はありませんので、大事なのはデメリットも許容できる範囲で抑える必要があります。
オーナーチェンジ物件購入で気を付ける点
- 物件の管理状態を念入りにチェック・・共有部の清掃ができているかなど
- 不動産管理会社の評判をネットでチェック・・悪徳業者は必ずネットで晒されている
- 物件の売却理由をチェック
敷金を引き継ぎ
オーナーチェンジを引き継ぐ際には、敷金の確認が必要です。入居者が退去する際には返却しなければいけないため、敷金の有無を確認しておきましょう。
保証会社が有効か
保証会社の有無について保証が有効かを改めて確認すること
保証会社がいない場合、家賃滞納の場合トラブルに巻き込まれる可能性が高いので保証があることを確認しましょう。ない場合は保証人を確認しましょう。
『設備や状況一覧表』『重要事項調査説明書』などの資料から修繕履歴や不具合の確認する
入居状況確認
売買の不動産会社と管理会社の確認
敷金の所在確認
保証会社の有効性、保証人の有無
重要書類の確認
売却理由
その他
1.カーテンスキーム・・・一棟もので時々使われる手法です。入居者がいないにも関わらず、あたかも誰かが住んでいるようにするためカーテンをかけておくこと。
解決方法・・水道メーター・電気メーターを確認する。止まっていれば怪しい
2.入居者偽造・・カーテンと違うのは本当に賃貸中の場合ですが、利回りを上げるため知り合いなどを利用して高い賃料で住んでもらっている場合があります。
解決方法・・レントロールを見る（最近入居したなど）、親族が入居していないか相場家賃より高くないかなどをホームズなど情報サイトで確認する。
物件の相場を確認
マンションナビ 無料
購入しようとしているマンションの売買相場を調べることができます。相場よりも自分は高く買おうとしていないか平均購入金額を調べることができます。あくまで無料なので情報の精度は高くないです。
東京カンテイ 有料(￥4000～)
有料ではあるが詳細情報まで入手できるので物件を購入する前には費用を払ってでも調査すべきです。
数百数千万の物件購入にとっては消費税にもみたない金額なので、失敗されたくない方はぜひおすすめです。
マンションの売り出し価格履歴+周辺マンションの売出価格履歴
1セット￥4,400税込み
マンションの売り出し価格履歴+分譲マンション賃料履歴
1セット￥4,180税込み
東京カンテイ 売出価格履歴
調査した不動産の売買データを確認することができるためあなたが購入を検討している物件が今までの売買履歴に比べて高いか安いかを判断できるため購入の判断材料になります。
東京鑑定 分譲マンション賃料賃料履歴
オーナーチェンジ物件の賃貸料金が適切なものなのか相場からかけ離れていないなどを確認することができます。
まとめ
- オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者には挑戦しやすい分野になるが、必ず隠されたマイナス要素がある場合は確認しよう。
- どんな物件でもメリット・デメリットはあります。両方を把握してうえで購入判断すること。
- 購入検討の不動産の過去履歴はお金を払ってでも確認するべき、大きな購入ミスを防ぐことができます。
