収益物件を購入する時に建ぺい率と容積率をしらなければ大変なことになる！？

 

 

 

 

建ぺい率とは

建ぺい率とは・・・

『土地（敷地）面積と、建築された建築面積の割合』

 

なぜ建ぺい率に注目するかというと、国によって建ぺい率の上限が定められており必ず守らなければいけないものだからです。

建ぺい率は、地域ごとに定められており、各土地で建ぺい率の条件が決めれています。

 

建ぺい率の計算

 

 

例えば、　①建築面積　70㎡ 

　　　　　②敷地面積　140㎡

 

①建築面積70㎡　　÷　②敷地面積140㎡　　　ｘ　　100　　＝　50　％（建ぺい率）

 

建築面積＝　敷地面積　ｘ　建ぺい率

  70㎡　 ＝    140㎡　　   x     0.5(50%)

 

140㎡の敷地面積の建ぺい率が50%であれば、建築面積は70㎡になります。

 

容積率とは

容積率とは

 

『敷地面積と、建物延べ床面積の割合』

のことです。

建ぺい率と同じように容積率にも国による上限が定められているので必ず守らなければいけないものになります。

なぜ建ぺい率だけ制限だけでなく容積率の制限もあるのか？

たとえばあなたが住む分譲地に巨大なビルができたらどうしますか？突然日当たり風通しが悪くなっても文句ひとつ言えない近隣トラブルになりかねない。

 

そのために、

 

から容積率は定められているのです。

 

容積率の計算

 

 

延床面積　　200㎡ (1階部分　100㎡　+　2階部分　100㎡　で試算)

敷地面積　　100㎡

 

延べ床面積（※） ÷ 敷地面積 × 100　＝　容積率

　200㎡　　　÷   100㎡　ｘ　100　＝　200％　

 

ポイントは延床面積になります。それぞれの階の床面積を合計した面積になるので、容積率は敷地に対してどれくらいの建物が建てることができるのかを定める基準ともいます。

 

延べ床面積に含まれない部分

 

面積を割引いて換算する緩和措置を設けている部分

 

前面道路制限に注意

 

容積率には建ぺい率と違うルールがもう一つあります。

 

それは『前面道路の制限』です。

 

前面道路の幅が12ｍ未満の場合に容積率に条件が設けられます。

用途地域によりますが『0.4』『0.6』をかけてでた数値が小さいのならば、その数値が容積率の上限になります。

 

例

 

この土地の容積率についての計算は、

 

4m × 0.4 × 100 = 180％

 

 

 

 

建ぺい率オーバー・容積率オーバーは違法建築!!

古い建物の中には、建ぺい率・容積率の制限をオーバーしているものがあります。

 

建ぺい率・容積率をオーバーしている物件は以下のどちらかになります。

違法建築物・・・・・・建築当時から建築基準法に適合していない建物

既存不適格建築物・・・建設当初は適法であった建築物が年月を経て法律不適合になったもの

 

のいずれかに該当します。

 

どちらも現在の建築基準法にからすると違法になります。

 

違法建築（建ぺい率オーバー・容積率オーバー）のデメリット

どのようなリスクがあるのか

では違法建築になるとどうなるのか？

デメリット

 

住むことについては問題ないが、今後の社会活動を行うためには支障が出る場合があります。

違法建築の場合、経年劣化やリフォーム工事を行うことができず物件の価値を向上させることができず地震やその他自然災害などで物件に損傷が出たとしても修繕を行うことができないため非常にリスクが高くなります。

 

不動産業者全員が丁寧に教えてはくれない

特に築古戸建ての購入を考えている方は注意です。私も何度も内見（物件見学）に行きましたが明らかに違法建築にも関わらず事前に頂いている資料にも載っていませんし、はっきり聞くと言葉を濁すなどされました。

 

築古戸建てのなかにはとても古い物件が多いです。仲介業者からすれば全部の悪い点を説明していたら悪いところだらけになってしまうため買い手が見つからなくなります。こちらから気になるところは質問し事前に考えておく必要があります。

 

まとめ

・築古戸建てを購入する際に自分で建ぺい率と容積率をオーバーしていないか確認するもしくは業者に確認する。

・融資の面や今後の賃貸経営にも影響があるため、できる限り違法建築物件を避けよう。

・必ずしも業者は悪いことをすべて教えてくれない。