収益物件を実際に見学にいきましたので載せます。こちらも残念なことに当日内見前に買い付けが先に入ったと連絡があり残念？でした。ただ私としてはプラスに考えています。自分が見定めた物件に早急に買い付けが入るということは見ているものが間違っていないとも考えられるので、いい傾向だと思うようにしています。
そのうち購入できると気楽に考えています。
目次
物件概要
- 物件価格 850万
- 場所 尼崎市
- 中古 戸建て 築26年
- 壁芯 53.36m3
- 間取り 4DK
- 路線価 530万程度
- 駐車場あり セダンのみ駐車可
阪神線最寄り駅から 4分（実際は5-6分程度かと思いますでも近い！）
また二つの駅の中間点あるためどちらにも10分以内です。
売却理由 任意売却
銀行が差し押さえている物件、売り急いでいる
1番目の買い付け
現金で収益物件としてのこと
賃料相場
7-8万
good point
☆駅近 阪神線最寄り駅から 4分（実際は5-6分程度かと思いますでも近い！）
コンビニ近い
居酒屋が道向かい（ある意味奇跡）
bad point
大きなクラックがある
お隣との境界があいまい
風呂がとても汚い
物件周辺情報
駅の乗り入れ数
阪神電鉄の停車駅の駅別乗降客数をランキング
駅名 2駅
乗降客数 9,373 人+50,385 人
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物件価格 850万
リフォーム代 150万
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お風呂が死んでいました。カビだらけだったので、総入れ替えのためふろ費用が結構大きいです。
賃貸需要 中
住宅全般9.7％
21,130(全空家) / 216,730(全住宅)
賃貸用住宅24.8％
13,240(賃貸住宅空家) /95,150(借家)
費用 計算について
リフォーム費用 概算 150万
壁紙・たたみ・ふろ
諸経費 15％
融資可能 建ぺい率オーバーの可能性があるためリフォームローンのみになる可能性がある
実質利回り計算
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- 物件価格 1000万（リフォーム代込み）
- 税金各種 15％（概算）
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不動産投資☆連合隊 収益・投資物件 簡易収支シミュレーション 使用
- 表面利回り 9％
- 実質利回り 6.8％
- 返済後利回り 2.1％
- 投資利回り 3.1％
利回りがぼちぼちですね。外壁塗装も数年後行うことを考えるとこの利回りでは少し手持ち無沙汰な感じがします。
楽待 CF（キャッシュフロー）シミレーション 使用
- 表面利回り 9％
- 自己資金 600万円投入 そのほかローンで計算
- 10年目 累計CF（キャッシュフロー） -113.6万/年
- ローン完済
600万自己資金を投入しても最初の10年くらいは手出しが必要のようでなかなか厳しいです。
この物件を最初に購入すると私の場合は次が購入しづらくなりそうです。
楽待 CF（キャッシュフロー）シミレーション使い方
