今回は購入した戸建てをリフォームするため相見積りして気づいた点を説明します。また私だけの知識だけでなく本で調べたところやその他プロの方から聞いたことをまとめて書きたいと思います。

ネットで検索するとDIYリフォームの知識はたくさんあるのですが、リフォーム業者への見積りや気を付けるべき点がすくなかったので今回記事にしてみました。

 

収益不動産を購入後に誰しもがリフォーム費用を抑えたいと思います、私もです。

ただリフォーム業者もお仕事なのでただ『安くして！！』だけを言ってくる大家は嫌われます。私も営業をしていますが根拠なき値引きには基本応じませんがちゃんとした根拠がある場合は値引きに応じることもあります。

お金を払うほうが偉いという価値観はかなり消えつつあるのかと最近は思いますが、、相手の気持ちを考えて値段交渉をしていきたいものです。

リフォーム見積の前にやるべきこと

①直すところ決める

築古物件を購入した場合、ハウスクリーニング程度でそのまま貸し出すことができないことが多いです。経年劣化による壊れた部分やこれから壊れる可能性の部分や今すぐ修理しないと大変なところなどいろいろ注意すべき点があります。

まず私がやったことは先輩大家さんへの聞き取りです。

先輩大家さんに購入物件を見てもらい入居付けしてもらう際に直さなければいけないところをアドバイスをもらいました。初心者の私ではどの部分が客付けに大きな影響を受けるか緊急で直さなければいけない箇所かわからないため参考にさせていただきました。

本来は購入前に先輩大家さんと一緒に物件をみて購入することがベストなので、私のように購入してからではなく購入する前に一緒に見ていただける先輩大家さんと仲良くなっておくべきです。

 

②直すと高額になる箇所を理解する

一般的に直すと高額になるもの

水回り全般が言えます。ここでは家自体の大きな欠陥（傾き、シロアリは除く）物件購入時に物件購入価格の安さに惹かれて購入しそのあと浴室・キッチンを修理しなければいけなくなりそれだけで100万以上リフォーム費用が発生した話はよく聞きます。

浴室・キッチン・トイレは初心者の私では直すことができないので修理しなくてもよい物件を選ぶと楽です。もちろん修理を加味しても物件価格が安い場合は買いです。

③直すべきところかを考える

私のような初心者は『とりあえず購入した不動産はきれいにすればいい』と考えているので片っ端から壁紙を入れ替え、汚いところ修理しなければいけないと思っていましたが、先輩大家さんから言わせると『自分が住むわけではないので賃貸レベルまで修繕すれば十分』と、必要なところだけ壁紙は張り替えてあとはそのままというのが収益物件としては合格ラインのようで、たしかに物件をキレイにすればするほど費用はかかるは時間がかかるはで機会損失が大きいです。

あくまで不動産投資として収益物件を購入しているので手段と目的を間違えるところでした。

④DIYをできるところとしてはいけないところ

初心者がすべてのリフォームするのは無理です。
YouTubeでどんな戸建てもリフォームしているふかぽんさんの動画をみて自分も簡単にできると勘違いしてやってみると全然できません。

例えるなら、YouTubeでプロスポーツの方が簡単にやっていたから『自分も簡単にできる』みたいなノリと同じです。すぐ撃沈します。

私のリフォームでの実際の感想

DIYとリフォームは天と地くらい違うことを実際にやって実感しました。

DIY・・・・・・椅子作る、机作る　　比較的簡単　専門知識不要

リフォーム・・・・・和室から洋室に換える、お風呂を入れ替える　難しい　専門知識　要

実際にやってみると、、、

 

自分できた所

全体のリフォーム　10-15％程度

素人がやると時間はかかるは出来は悪いは場所によっては怪我をする可能性があるなどあまり無理はおすすめできません。

自分でできなかったこと、プロにおまかせしたところ

全体のリフォーム　80％以上

結果的にはほとんどをプロの方へお願いすることになりましたがこれは大正解でした。

プロの方の作業を実際に見て改めて『自分ではできない』と感じました。質より量で大家仲間を集ってお手伝いしたらいいのでは？と思う人もいるかもしれませんが物件所有者が初心者ではせっかく手伝いにきて頂いた方への指示もできないのでかえって迷惑になるかもしれません。

 

DIYでコスパのいい作業

自分でDIYおすすめはペンキ塗りです。
ちゃんと養生さえすれば大丈夫です。塗るだけなので危なくないですし誰でもできます。

どのペンキを使えばいいかはコーナンなどのホームセンターへ行ったときに店員さんに聞けば教えてくれます。塗り方はYouTubeで予習してやれば失敗も最小限に収めることができます。

壁紙張りも好きな人は多いようですが私はあまり得意ではないことを3枚目で気づきました。

 

プロにまかせなくても初心者できてコスパがいいところ

 

このあたりは王道ですが安全面からみてもおすすめです。

プロのように上手にはできませんが、危なくないですし少々ミスしてもばれないです。

仮に100M2の料金の違い(3部屋分の壁紙相当)

￥40,000近くプロにお願いした場合高くなります。
ただし初心者が100Ｍ2を張ろうとすれば、、、時間もそれだけかかります。

私の場合　1枚張るのに15-20分位かかりました。

1M2張るのに20分としてもざっくり2000分（ちょっと乱暴な計算かもしれませんが）
33時間かかる計算になります。しかも出来はプロよりも当然劣ります。

その分浮いたお金は時給でいうと1200円程度になります。

ちなみに今回私の戸建ての場合　フルで張り替える場合は210M2になりました。
ちなみに全てを換えず減らして90M2まで減らしてプロの方にお願いしました。

 

リフォームをすると決めてからの作業、やるべきこと

YouTubeを利用する

リフォームのことについては読書よりもYouTubeのほうが優位性があります。YouTubeは動画で伝えることができるのでわかりやすいですし飽きずにみることができます。またテーマごとに動画を上げてくれている方がいるので自分が困った部分のみ検索して調べることもできて便利です。

例えば

分かりやすく教えてくれている動画がたくさんあります。

おすすめは一つのYouTubeチャンネルだけを見るのではなく複数見てどれが自分に合っているかを選ぶ必要があります。職人さんがアップした動画をみて職人さんのようにはできないので自分に似た方やあまりハイレベルな方の真似をいきなりすると失敗する可能性があがるので注意しましょう。

おすすめYouTuber　ヤンチャ大家a.k.a ふかぽん　TVshow

ふかぽんさんの動画は一つ一つが見やすくわかりやすくできているので飽きることなく楽しめます。不動産投資家の目線で直すべきところかそのままでいくかを判断されているのでその点も非常に参考になります。

読書　本を購入する

読書でリフォームのことを学ぶのはやり方というよりも仕組みを勉強することをおすすめします。

動画のほうが実際に作業を見ながらできるのでわかりやすいですし、初心者にはありがたいです。ただリフォームで安くするためには仕組みを理解する必要があります。どんなに『リフォーム代安くして』『他社よりも高い！』と言っても下げてもらえないことや最悪手抜き工事につながることさえあります。

リフォーム業界の構造を知って見積りをするべきです。とはいっても不動産購入に費やした勉強ほどではないので1－2冊で充分です。

おすすめ本

不動産投資・賃貸経営で利益を残す! リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴 (単行本) (日本語) 単行本　￥2090

厚みのある本ですが、分かりやすくて読めばリフォーム業界のことやリフォームの仕組みをしっかりと学ぶことができておすすめです。ぶっちゃけこれだけでもいいです。

DIYが得意な先輩大家さんの助けを借りる

不動産購入前には大家さん仲間を増やして相談できるようにしておきましょう。自分で調べたら数時間かかることも相談すれば一瞬で解決することもあります。

 

不動産購入・リフォームとの大きな違い

『不動産購入よりもリフォームのほうが圧倒的にわからないことが多い』が正直私の感想です。

理由は不動産購入はある一定の流れで購入が可能ですが、リフォームの場合は
世界に同じ戸建ては二つとないのですべての問題はオンリーワンなんです。

そしてそれはネットや本だけの知識ではどうにもならない部分が多いです。例えばDIYが得意な大家さんの力を借りましょう。あなたも私もできる限りリフォーム費用を抑えて収益をあげることが目的なので、心折れるまで一人でリフォームをする必要はないです。

1人ではなにもできません。というか何をしていいのかわかりません。やってもすぐ失敗しただ時間を浪費するのがオチです。

 

リフォーム業者相見積もりを取る

①業者を探す

インターネットからまずは周辺地域から調べてリフォーム業者へ連絡します。

この時の注意点ですが、総合サイト・ホームページからのお問い合わせはおすすめできません。総合サイトからの問い合わせは中間マージンをがっつり取られて見積りに手数料が載ってくるので必然的に高額になります。

また自社ホームページへの問い合わせはそもそもページが壊れていたり連絡もくれないことが多いです。私は実際に5件ほどホームページお問い合わせから連絡しましたが1件も返答がなかったです。

私が狙っていた業者が有限会社や小規模会社だったからかもしれませんが直接電話をして現地まで見積に来ていただくほうがいいです。

②1日にまとめて現地で立ち会い、見積をする

できるだけ1日にまとめて見積りをすることです。1日立ち会いにまとめることによって他の日に時間を使わなくていい、何度もわざわざ物件いかなくていいなどがあります。

③知人の紹介から見積を依頼する

先輩大家さんの場合、自分のひいきにしている業者さんが必ずいます。
もしその人脈を利用できるなら活用しましょう。料金もおまけしてくれることが多いですし
なにより全くの一見業者よりもサービス面で信頼がおけます。

ただし先輩大家さんの知り合いだからと言って一切相見積をしないのはおすすめできません。初心者の場合は提示された料金が安いのか高いのか分からないため、自分の目を養うため、相場を知るために相見積もりはしましょう。

④相見積もりを依頼するときの注意点

業者に渡した資料

自分が直したい箇所をまとめた資料を簡単に作成し立ち合い前に事前に資料として渡しておけば業者が現場へ来てよーいドンで見積をするよりも業者の手間も省けますしあなたも同じ質問を何度も受けなくて済むので、1回の立ち合い見積り時間も大きく減らすことができます。
時間に余裕ができるのでちゃっかりいろいろな質問をしたりできます。

資料はCANVAで作成しました。　10分くらいで完成しました。

 

リフォーム立ち合い時　自分の意思を正確に伝える

初心者の私も非常に悩みました。どこを直せばいいのか、逆にどこを直さなくても大丈夫なのかは分からないため先輩大家に事前に相談するなど、事前にある程度の内容を資料にまとめておく必要があります。

私たちは初心者でリフォーム業者はプロです。わからないことが見積り立ち会いであったとしても『とりあえず見積にいれておいてください』
でその場をしのぎましょう。あとで確認すればいいだけなので。

リフォーム業者へ伝えるべき重要なこと

 

 

詳細を記載していない見積りはあらかじめやめてほしいことを伝えましょう。それから相見積もりをしていること、詳細をあとで確認するので細かく書いてほしいことをリフォーム業者へ伝えて他社と競争であることを意識してもらいましょう。

最低限のリフォーム知識は勉強しておく必要があります。（本を読む、YouTube見る）
業者が言っていることやこちらがおねがいしたいことを間違いなく伝えるために必要です。

　いつまでに見積を頂けるか期限を聞く

これは私の失敗談ですが、5社見積をしてもらい『いつ提出いただけるか？』を聞き忘れていました。

案の定だいたいの業者は10-20日程度かかりました。5社中2社は1か月たっても返事すらいまだにくれていません。
ただ忘れているのか、成約しそうもない仕事なので見積をやめたのかはわかりませんが、見積を頂くときにはいつまでに頂けますか？を聞きましょう。

リフォーム業者の相見積もりで気づいたこと

5社すべてに同じ資料を渡して資料の事前確認をして立ち合いしましたが各業者言うことが全然ちがいました。

他にも沢山見解の相違がありましたがどれが間違っているというよりはあくまで主観であることがよくわかりました。
リフォーム業者の正解と私の正解はそもそも違います。

リフォーム業者の正解
物件をできるだけキレイにする、いろんな箇所を直して見積金額を上げる

私たちの正解
収益物件として、客付けできるレベル

見積りの際も都度リフォーム業者へは自分の意思を伝える必要があります、またリフォーム業者は不動産仲介業者ではないので客付けできるレベルを知らないのでその点を理解して自分でリフォームをするしないの判断をする必要があります。

 

相見積もり後に決めること

項目の書き方が違ったり、他の項目と一緒になっていることがあります。

細分化してどこの料金が高いのか安いのかを見極める必要があり、たとえばある部分だけ（CF張り料金だけ高額）高いのであればその部分だけの値段交渉をすることもできます。

リフォーム業者に『他社よりも高いから安くして』よりも『他社よりもCF張りが高いのでその部分を値引きできないですか』のほうが値引きの確率もあがります。

見積りがでそろってから改めて自分でするか業者でするかを決めればいいです。業者の見積りも出そろうのに時間がかかるのでその間にできること（ペンキ塗りや軽作業）を済ませておきましょう。