不動産投資超初心者の私でも不動産購入できました　経費編

不動産購入までにかかった費用を公開したいと思います。

勉強としての費用はあまりかからなかった印象です。基本的にはスキマ時間を利用しYouTubeを見たり本を読んだりファイナンシャルアカデミーの不動産投資DVDをスマホで見たり負荷なくやってきたつもりです。ハイペースでやれば3か月くらいで充分できます。

アウトプットのつもりで過去のブログにも記事を書いています。
アウトプットは勉強効率を上げる上では最適なのですが、如何せん半人前の私ですのであまり嘘を書くことはできないので過去ブログはすべて他の方が書いた記事や調べた内容を確認してまとめて書いているので誤りないと信じています。もしご指摘があれば甘んじて受けますのでメールください。

1件目購入までに要した時間と費用

（まだリフォームが終わっていないのでその部分は今後付け足します）

物件購入費用

物件情報

元々は580万で指値を入れて480万で購入できました。

指値を入れた背景

以上の背景から融資が通らないので現金買いにならざるをえない状況でした。
私もレバレッジやら現金はできるだけ使うななど本で叩き込まれてきましたがいきなり自分の身の丈に合わない金額の物件を購入したくなかったので、現金買いはなかなかタフですがなんとか家の貯金と妻の貯金で賄うことができました。

購入を決めた理由

 

仲介手数料（不動産会社へ支払う費用）

 

今回は物件が400万以上だったので、

上限『取引物件価格（税抜き）Ｘ３％+6万円+消費税』でした。

ちなみに200～400万以下であれば

上限『取引物件価格（税抜き）Ｘ4％+2万円+消費税』
200万以下であれば上限『取引物件価格（税抜き）Ｘ5％+消費税』

仲介手数料は不動産会社へ支払うものです。私は最後の最後まで不動産会社が請求してこなかったのでもしかして『払わなくていいものでは？』と妄想してましたがバッチリ請求されました。

今回は専属専任媒介契約なので、不動産会社は買い手・売り手双方から手数料をもらうことができる形でした。

個人的に『仲介手数料って高い！』と思いましたが、不動産屋は買うかわからない見込み客のために物件に足を運ばなければいかないことや買主からはいろいろと質問などされて受け答えしなければいけないなど業務も忙しいので致しかたないかと割り切りましょう。

 

不動産登記代金　　司法書士費用

 

不動産登記は司法書士に頼まなくて自分でもできますが、法務局に自分で何度も通ってようやく書類を準備し登記できるようですが初心者にはおすすめしません。私がなぜ費用を抑えるために自分でしなかったのか？

答えは簡単です。

時間の節約と自分がやる業務を減らしたかったからです。

初心者の私たちはいちいち壁にぶつかります。知らないことが多すぎて今自分がやっている作業が正しいのかもっと効率できないのかなど思いますが、最初は無理です。効率よくするにしても一度はその業務をやってからでないと無理ですし、不動産登記に時間をかけて精神的ストレスを感じるよりはプロにまかせたほうがいいからです。

ただ司法書士にまかせる前に相見積は必須です。

またざっくり相場をしっておきましょう。
物件によっても違いますが、私の場合は事前に調べた感じではYouTubeでは4万～6万（税金の部分を除く）が妥当であると言っていたのでとりあえず2社に見積を依頼すると、同じ仕事なのに見積金額が全然違うことに驚かされました。

 

ふと知り合いに司法書士さんがいることに気づき（友達ではないです、ジムに通っていた時面識がありましたが3年以上あってませんでした）ネットで調べるとまだお仕事をされているようだったので電話して見積をとると、

なんと16万の見積りを頂き、もう一声ということで　15万でお願いすることができました。

同じ仕事するにしても8万も違うので驚きです。あなたも必ず相見積もりは忘れずにしましょう。あと相見積しまくるのも時間がもったいないのでやる前には相場を理解したうえで相見積もりしましょう。

『じゃ相場はどこで調べたいいの？』

はい、YouTubeで調べてみてください。
ブログでも調べれば必ずヒットします。
便利な世の中になったのでフル活用しましょう。

 

 

火災保険（東京海上日動火災保険）

東京海上日動火災保険

火災保険　まずはネットで調べてみる

ネットから簡単に見積りを頂くことができますし（郵送で送ってもらえます）アフターセールスもうるさくないので最初は勉強がてらチャレンジしてもいいです。

持ち家のマンションは火災保険に加入しているかさえ知らない私なのですが、賃貸用収益物件を購入する際には様々なリスクがあります。

その他特約を付けるとなるとたくさんのオプションから選ぶことができます。最初はインターネットで相見積もりを出し資料を請求して各社の保険を見ることができるので一度は試してみていいかもしれません、無料です。

最初ネットで見積を出すと10年契約で35万の金額になり、
建物補償が1400万で設定されていました。

そのあと建物補償1300万まで下げてもらうと27万まで下がりましたがオペレーターの方には建物補償は1300万より下げることができない（私の物件は500万程度の価値しかないのになぜ？と疑問も持ちながら）と言われてそういうものだと信じて支払いの書類をお願いしました。

その後たまたまTwitterにその内容を載せると先輩大家さんから『もっと安くできると思う』と非常に頼れるお返事を頂き、その日中に（夜～）お知り合いの保険屋さんから見積を取って頂き、10年契約10万まで下げることができました。

下げれた理由

建物補償　1300万　⇒　480万　へ変更　しかも建物補償以外は保険内容をほぼ変更していないです。

建物補償を物件価格同等480万まで下げたおかげで保険金額を下げることができました。建物補償の金額が大きければ保険料も高くなる傾向にあることや築古なども影響してくるようです。

ちなみにその他特約の施設賠償責任保険や火災・風災・水災の場合でも基本免責なしでの保証内容で保険会社は東京海上日動です。大手保険会社のほうが保険金支払いが素早いということとネットでの評判も東京海上日動が一番だったため選びました。

デメリット

補償がMAX 480万までしか受けられない

建物が何らかの影響により壊れてもMAXは480万までしかでないということ。ここは保険屋さんが丁寧に説明してくれました。そもそも自分が住んでいない家を無理に建て替えしたりするために高い保険料を払い続けるのではあまり意味がないと思い、ある程度のリスク管理のため保険には加入しましたが利回り重視での保険にしました。

リフォーム代　　工事中

 

リフォーム費用（未定）これからです。

今途中　別途報告します。

 

関連書籍購入費用　　50冊程度購入

 

とにかく最初は量を読むようにしました。
ある2－3冊までは分からない単語や難しい箇所は飛ばし読みして4冊目以降は本で書いていることがだいたい理解できるようになってきます。全体的な内容をざっくり理解できればあとは自分が選ぶ戦略別の本を集中的に読むことをおすすめします。

具体的には『私は築古戸建を購入し不動産投資を始めたい』であれば、戸建を得意とする成功している不動産投資家の本を買えばいいですし『いきなり一棟からスタートしてキャッシュフローをがっつり稼ぎたい』というのであればその分野の方の本を集中的に購入し読めばいいです。

読書も効率的にやればかなり多くの情報を得られますしまたしばらくして読み返してみると最初読んでいた時よりも自分の不動産投資のレベルが上がっていればより理解できるようになります。

私の場合殆どはメルカリで購入したのでトータル費用は3万程度そのうち半分以上は売ったのでざっくり1万位が費用として発生しました。

これを新品すべて購入して売らずにすべて持っていた場合4-5万くらいの出費になるので細かいですが、必要最低限の本は残して一度読んで二度読みそうにない本はすぐ売ってしまったほうがいいです。
どうしてもまた読みたくなれば購入すればいいだけで再購入の費用は大きくはないです。

宅建DVD

フォーサイトの教材写真

10月に宅建の試験があったようで、過ぎてから買うと非常に安く購入出ました。定価7万くらいなのが、7500円（送料込み）フォーサイトのDVDと教材を格安で購入することができました。資格取得をしたいわけではありませんが『一読しておいたほうがいい』と先輩大家さんからアドバイスを頂いたので購入しました。

書店に行けばもっと安く購入できるものもあるのですが、法律用語の本はどんなに分かりやすく書かれていても眠気を誘うので動画にして簡単に勉強するようにしました。このDVDも勉強し終わったらまたメルカリに出品する予定なのでおそらく半額くらいでは売れる予定です。

 

ファイナンシャルアカデミーDVD

 

メルカリで購入　3万で購入後3.6万で売ったのでこちらは少し儲かりました。

本だけではどうしても網羅的に知識を得られなかったので、ファイナンシャルアカデミーのDVDで勉強することにしました。本来正規品を購入すると30万以上する高額教材ですが、メルカリで出品されている中古を購入すれば4-6万くらいで購入することができて勉強し終わったらまた出品すればほぼ同じくらいの値段で売ることができるので実質タダで学べることができます。

教材の内容もわかりやすく宅建の勉強よりも負荷は少ないです。初心者向けに内容は作られているので誰が見ても分かりやすくできています。『本を読むのは苦手だ』という人はYouTube見てからファイナンシャルアカデミーのDVDを購入するのもアリです。

普通の本の何冊分もの内容になるのでぶっちゃけ本を読まなくてもある程度DVDでまかなえます。

 

ファイナンシャルアカデミー

不動産投資スクール無料体験会

 

メルカリでの購入の仕方はこちらの記事に書いています。

ほぼ無料で最新ビジネス本を読む方法　（メルカリ編）※実績公開※ こういった方へおすすめ こんな方におすすめ 読書大好き！だけど毎月の本代がバカにならない！ 本は好きだけど...

交通費（物件見学のため）

基本的に自分が購入したいエリアを決めていたので、それを超えない範囲で物件を見ていました。私の場合は1時間半くらいで車でいける距離として決めていました。

具体的には西は兵庫県神戸市垂水（明石海峡大橋近く）から東は大阪府四条畷市くらいまでと決めていました。北と南の制限はしていませんでしたし北と南は物件数も少なかったので除外していました。人によっては自転車でいける範囲という方もいらっしゃいました。

まとめ

リフォーム費用としてはここには載せていないですが、DIYに使う道具を2万ほど購入しています。まだ張る予定もないのに壁紙を買っていたり、前のめりで行動だけしています。

費用をまとめると

物件購入費用　\5,274,000+リフォーム代

勉強費用　\52,000

物件以外の諸費用はできる限り減らせたような気がします。先輩大家さんのなかにはいきなり物件購入されている方や最初知識がない時にワンルームを買わされてそこから一念発起して巻き返した人などいろいろいらっしゃいましたができるなら最初は購入は最小限のリスクと費用は抑えたいものです。