利回りは物件を購入する際に必ず注意しているみるところではないでしょうか。
ただ単純に利回りが高いだけで購入に結ぶつけるのは危ないかもしれません。本当にその利回りは正しいのか、その他気にしなければなけないことを今回は説明します。
目次
目安になる表面利回り
不動産投資を始める際に、戸建てにするか、
マンションにするかで迷われる方も多いかと思います。
戸建ての利回りは、新築で3～4％、
中古で6～10％になります。
一方でマンションの場合は、
場所や築年数で利回りは前後しますが、築年数が20年までは6％前後、
20～35年になると7～10％が相場になります。さらに古い物件になれば利回りを上げることができます。
※あくまで一般的なケースですのですべてには当てはまりませんのでご注意ください。
利回りの基本
表面利回りではなく実質利回りを気にすること
- リスクが上がればリターンも上がる
- 人気地域の利回りが低い
- 手持ちの資金・属性のよってとれる戦略が変わってくるので狙える利回り・キャッシュフローは変わる
表面利回りと実質利回りの違いはこちらに書きました。
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地域別平均相場
地域によって空室率は大きく違います。
利回りばかり着目するだけでなく客付けし易いかそうでないの観点からも物件を購入を考える必要があります。
表面利回りではなく実質利回りを気にすること
表面利回りで大きく見る
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
実質利回りで細かく見る
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
購入する物件によって諸経費は大きく変わる
リスクが上がればリターンも上がる
一般的に地方に行けば高利回りの物件が多いです。
都会に行けば低利回りの物件が多く、高利回りは地方よりもはるかに見つけづらいです。
地方 高利回り ・・・客付けが心配
都会 低利回り ・・・客付けは心配無用
ざっくり分けるとこうなります。
人気地域の利回りは低い
都会は基本低利回りのものが多いことはさきほど説明しましたが、考えることは皆さん同じで需要が沢山ある場所へマンションや家を建てます。立地のいい場所は当然地価も高いです。
どちらを選ぶはオーナーであるあなたが決めなければいけません。
手持ちの資金・属性によってとれる戦略が変わってくるので狙える利回り・キャッシュフローは変わる
当然各個人で資産も違いますし、属性も違います。
例えば、
- Aさん 年収400万 貯金500万
- Ｂさん 年収1000万 貯金1000万 その他金融資産 5000万
ＢさんはいきなりRCマンション一棟購入からスタートすることができるかもしれませんが
Aさんはボロ戸建てもしくは格安区分所有からスタートするしかないかもしれません。
それぞれ各個人でスタート地点が違います。ちなみにAさんは私ですが。
利回りは高ければ高いほどいいの？
かならずしも『利回りが高ければいい』とそうは言えません。
注意
- 購入してから高額の諸費用がかかる
- 購入してから大規模な修理が必要
- ランニングコストに見落としていた大きな欠点が後から発覚した
- 客付けが困難なもの
購入してから多額の費用が掛かる場合、当初想定した利回りは当然期待できませんし、最悪まったく利回りの出ない物件である可能性もあるので単純に利回りばかり見るだけではなく購入後に大きな費用がかかるものを利回りの計算にいれる必要があります。
また客付けが困難な場合、家賃を値下げ不動産会社へ多額の広告料を支払うなどがあり利回り計算を狂わす原因になりますので客付けも購入前に周辺家賃相場・客付け状況を調べる必要があります。
利回りが高くても失敗してしまう
- 土地が借地権である
- 建物が古く旧耐震基準である
- 心理的瑕疵物件である
上記の場合はその状況に応じて想定される家賃や客付けを加味して購入する必要があります。ただし初心者はたとえ利回りが高くても最初は手を出さないほうが賢明のようです。私は購入予定からはいつも除外しています。
だけど利回りが高ければ高いほどよい
ここまでに散々利回り高いを否定して最後に『高利回りがいい』というのはどういうこと？とつっこみが入りそうですが、ただやっぱり利回りが出なければ不動産投資をする意味がないので、ここは譲れないです。実質利回りが高ければ多少の修理や突発的な費用発生にも家賃収入から対応できます。
購入する際に利回りは非常に大事だけど、目先の数字だけに惑わされずマイナス要素を良く加味して購入すべきという意味で書きました。
まとめ
高い利回りを狙うことは物件を購入する際には必須条件！
ただ目に見えないリスク・費用もできるだけ計算し表面上だけの高利回り物件に惑わされず購入時には厳しめの実質利回りを算出し納得したうえで購入しよう。
