不動産投資とは？

 

[st-kaiwa2]不動産ってどうなの？巷では悪い噂しか聞かないけど詐欺とかじゃないの？[/st-kaiwa2]

 

不動産投資という言葉を一度は聞いたことがあるかと思います。具体的に不動産投資といってもいろいろな種類に分かれています。大きく分けて3パターンで構成され、言葉だけ見てもなんとなく想像がつくような形になります。

 

 

そもそも不動産投資とは不動産を購入しそれを他人に貸し出すことで家賃を得る投資です。今回は区分マンション投資・戸建て投資・一棟投資について簡単に説明していきます。

 

 

それぞれのメリット・デメリットについて簡単に触れていきたいと思います。

 

 

 

不動産投資について

「不動産投資のしくみ」

不動産投資とは一般的に不動産を購入しそれを他人に貸し出すことで家賃を得る投資です。購入した後の管理などは自分でもできますが、基本的には管理会社へすべてお任せし毎月の家賃収入を得るビジネスモデルなります。

 

不動産投資でもっとも重要なことは良い物件を購入することです。

良い物件とはキャッシュフローが毎月発生する物件です。

※キャッシュフローとは必要な支払い後に残る手持ち資金

これさえできていれば誰がやっても儲かるビジネスモデルなので、もっとも購入は慎重に行わなければいけません。逆に悪い物件を購入してしまうと最悪の場合、人生が終わります（借金地獄、自己破産）。投資のカテゴリの中でも金額が大きい部類に入りますので、個人ですら数億円借り入れされている人もいるくらいです。

 

借り入れが悪いわけではなくむしろ借り入れをすることによってビジネスの規模を大きくできるため、個人では考えられない収入を得ることができるのも不動産投資の魅力です。そのためその魅力を利用し詐欺を働く会社が絶えません。

 

私は不動産の業界で仕事をしていませんが、勉強していくうちにこの業界の人間は平気で嘘を言う人間もいますし、だます人間もたくさんいます。あなたが騙されないためにも私も騙されてくないので、こうやってブログを書いて知識武装して臨みましょう。

 

・区分マンション投資　（500万以内限定）

 

 

初心者に最もおすすめされている不動産投資になります。

理由は管理、物件選びが楽だからです。区分所有はメンテナンスコストも少ないですし、物件の具合を見るところも少ないです。また心理的負荷も値段から考えて少ないと言えます。

 

万が一、建物に不備や予想していない出来事で赤字になっても自分の収入でカバーできる範囲の金額になるので選ばれやすいです。また高い利回りも期待できるため初心者だけでなく上級者も参戦してくる分野になります。

 

メリット

 

デメリット

 

 

・新築区分マンション投資　（1000万以上）

 

 

電話でかかってくるマンション販売営業はほぼこの新築マンション投資の話です。

 

理由は簡単です。儲かるからです、業者が。私も不動産投資を始めようとしたときに50冊近い本を読みましたがそのすべての本に新築区分マンションをおすすめする本は一冊もありませんでした。単純に儲からないし、年金にもならないからです。

 

ただただ自分の収入をつぎ込まなければいなけなくなる可能性が高いためおすすめしません。ただこの手の物件のズルいところはいきなり赤字にはならず、数年してから収支が合わなくなることが多いため、自分で勉強しない限りはすぐに気づかず、どんどん購入してしまう人もいるようです。

 

 

メリット

 

デメリット

 

 

 

・中古戸建て投資　（2000万以内）

 

 

土地付きの一戸建を収益として購入。カッコいいですよね、一戸建は基本的に十人十色です。よく言われるのがこの世に同じ物件は二つとない、住所、間取り、地域性、周りの環境。そのすべてが違うため購入する際にある程度の知識が必要になります。

 

また1000万以下の物件はほぼ中古の物件です。築年数が数十年もするといろいろなところにガタがきます。そこで購入者はどこを直せば客付けできるや利回りを考えながら計画を立てなければいけません。

 

もちろん業者にまかせることもできますが、購入者がある程度の知識を持っていなければ、業者の言いなりになり高いリフォーム代金を払う羽目になります。

 

 

メリット

 

 

デメリット

 

 

・一棟投資　（2000万以上）

 

 

いきなり初心者が手を出せない分野になります。

巷では1棟買いから始めましたという人がちらほらいますが、現在はスルガ銀行の事件から融資が厳しくなり、ある程度の頭金がないと融資も降りにくくなっています。

 

初心者におすすめできない理由はリターンも大きいですがリスクも大きいからです。最初から完璧な収益計算ができているならまだしも初心者でそこまで緻密にできる人はいません。

 

例えば10室あるうちの満室なら〇万円の収入（キャッシュフロー）がでるとしても3,4室空いた際に手持ち資金からローン支払いに充てなければいなくなります。払える金額ならばいいですが、常にそのリスクを抱えながら初心者のうちに行うのはリスクが高すぎます。（億単位の資産があれば別です。）

 

ただ中級者以上になればチャレンジされる人は多いです。良い物件を購入すればその分大きな収益を見込めますし次の物件の購入ペースも上げれるので、ビジネス拡大が他の投資に比べても多く早いです。

 

メリット

 

デメリット

 

 

まとめ