やっと不動産購入して客付けまで終了したので、今回は
不動産購入後にどこまでリフォームするべきかを書きます。
結論
目標を決めて最低限リフォームか最大限リフォームどちらか決める。
具体的には
A目標 客付けできるところまで
→ 現状引き渡し
B目標 入居者が住みやすいように直し取り替える
→ 使えるけど古いもの汚いものも新しいのに買える
C目標 物件の保全 長期的に収益物件として利用するための補強・修繕
→ まだ壊れていないところも補強・修繕
DIYは自分のできる範囲とできない範囲を理解する
まず自分でできることとできないことを説明します。（初心者向け）
誰でもできること
- 壁紙
- 室内塗装（小規模）
- カーテンレール交換
- 緩んでいるところの締め直し
- 汚い備品の取り換え
- 掃除
見た目しょぼいDIYリフォームですが、丸一日かかったりしたものや
失敗しまくったものもあります。ただ誰でもできます。
具体的には
養生し忘れ塗装・・・・悲惨です。
締め直し・・・ネジなどが錆びていて途中で普通に折れたりします。
プロにまかせるべきこと
- 和室から洋室
- 土壁へのベニヤ板張り
- 切り裂く 全般
- 配管修理
- 外壁塗装
- 屋根修理
そもそも大変すぎてチャレンジすらできなかったです。
プロにまかせず自分でやるべき人
- 自分で勉強したい人
- 時間をかけてもいい人
- とにかくDIYしまくりたい人
にはおすすめです。ただし時間がかかるだけならいいですが
作業には危険を伴うものもあるので無理はしないようしましょう。
家族がいる方は子供・パートナーを置き去りしすぎると物件はリフォームできても家族の仲が修復不可になる場合があるので気を付けましょう。
リフォームはどこまでお金をかけるべきなのか？
- A目標 客付けできるところまで 最低限
- B目標 入居者が住みやすいように直し取り替える
- C目標 長期的に収益物件として補強・修繕
私はＣ目標を目指しました。
物件見学で他の大家さんの不動産へおじゃまさせて頂いた時、あまりにボロボロで『え？これで来週から入居者さん住むんですか？』と聞いたことあり、人それぞれ目標は違うことを勉強しました。
実際にお金をかけてところ
私が購入した物件は大きく壊れているところやどうしようもない箇所はなかったので無理くり住もうと思えば住めました。
でも以下はどうしても気になったので直しました。
和室
歩くたびに畳のカスが付いて嫌だったので洋室に変更しました。
先輩大家さんに依頼して激安で施工して頂きました。
洋室の壁紙・クッションフロア
単純に汚かったです。入居者が気持ちよく住めるように張り替えました。
先輩大家さんの親戚の内装屋さんに格安でおねがいできました。
実際に修繕にかかった費用を公開
和室～洋室へチェンジ+壁紙張り+襖張り+クッションフロア
- 和室から洋室 6畳 3部屋
- 和室から洋室 4部屋のクッションフロア
- 壁紙 20ｍ
- トイレ・風呂場のクッションフロア
全て込みで30万いかないくらいです。
その他細かいところも併せて直して頂いて自分ではほとんど何もしていない気がします。掃除は頑張りましたが。
まとめ
自分ができる範囲を考えてからDIYしましょう。
- 時間を使ってお金を節約するか
- 勉強がてら自分で全てやるのか
- 家族との時間を大切にするため自分でやることは最小限にするのか
なにも考えずに初心者がDIYすると今はよくても後々時間もお金も余分にかかってしまうことがあるので最初に目標を設定するとブレずに自分でDIYする・ここは外注するというのがスムーズにきめれます。
