始めは不動産投資と聞いて『詐欺』としかみていなかったです。
不動産投資を知ったきっかけはYouTubeの両学長の動画をみてから両学長が今ほど有名ではない頃、たまたまYouTubeに動画出されていた不動産投資の話を聞いてその時『こんないい投資があるんだ！』と知りました。
私の今までの不動産投資の印象は最悪で、、
『詐欺でしかない』
『嘘で塗り固めた連中の集まり』 半分本当(笑)
『騙されて借金地獄』
私の人生で絶対に関わることのないものだと思っていました。
ただ両学長の話を聞いてとりあえず勉強してみようと思う気になったので、少しずつ勉強を一人で始めるようになりました。
最初は何をしていいかもわからず大家でもないのに謎の大家会に入会し毎月お金を取られていて『これではダメだ』と思い一から勉強をし直しました。
そのおかげもあって自分の条件に合った不動産を購入できた気がします。
せっかくなので、超初心者だった私が不動産購入をするために実際にやってきたことを記したいと思います。こうやっておけばもっと効率よくできたのにも付け加えています。
ぜひ参考にしてみてください。
不動産を購入したいと思ったらまずやるべきこと
まずYouTubeをみる 不動産投資全体図をぼんやりと理解 学習期間1か月
今の世の中情報があふれています。
ありすぎて何をどうしていいかさっぱりわからないです。
『私もそうでした。』
まずは全体をぼんやり理解する必要があります。そのためにおすすめなのが『YouTube』です！！断言できます！
いきなり小難しい本読んで諦めてないですか？
気合入りすぎて宅建の勉強とかしてないですか？
とりあえずYouTubeを流し見しましょう。これは誰でもできます。時間がない方は通勤時間中だったりスキマ時間を利用すればいくらでもできます。テキスト持たなくていいです！スマホだけで充分！
まず数か月間は勉強期間にあてることをおすすめします。
不動産投資を勉強すると決めてからとにかく不動産投資関連のYouTubeを見まくり、その結果以下のYouTubeさえ見とけば大丈夫です。
おすすめYouTuber
不動産投資の楽待 ：チャンネル登録者数 16万人 2020.11付
おすすめ度
東証一部の会社が運営しているので信頼度は抜群です。不動産をしている人であれば誰でも知っているくらい有名な会社です。公平な立場でYouTubeに動画を出されているので非常にお勧めです。単純に不動産に興味ない方でも楽しめるかと思います。
ウラケン不動産 ： チャンネル登録者数 6.89万人 2020.11付
ご自身も不動産投資であり、不動産投資を始めたい方向けに有料級の動画を出されています。初級者から上級者まで見て損のない情報を惜しみなく説明してくれているので見ないと本当にもったいないです。また視聴者側のこともよく考えて動画撮影されているのでサクサク見ることができます。時々出てくる眠そうな犬が凄い可愛いのもポイント高いです。
もふもふ不動産 ：チャンネル登録者数 26.7万人 2020.11付
ビジネス系YouTuberでも有名なもふさんですが、実は不動産投資家の一面もあり動画でもいくつか不動産投資のことについて説明してくれています。おそらくまったくの初心者の場合もふさんの動画が一番わかりやすいです。
どの動画も10分程度の動画が多いので飽きずにサクサク視聴できます。
もふも不動産～楽待～ウラケン不動産 が一番見やすくおすすめです。
- 不動産購入では業者のいいなりでいきなり購入してはいけません。
- 無料のセミナーで上手い営業テクニックに載って購入してはいけません。
- 初心者は不動産の世界では圧倒的情報弱者です。
まずはYouTubeで不動産投資とはどんなものなのか、なぜ危ないのかを理解してから知識を身に着けてから次のステップにいきましょう
本を読む 様々な不動産投資スタイルを理解 2か月～3か月
不動産投資に関係した本は山のようにあります。
中には絶版になって中古品プレミアがついているものもありますがそんな本は買う必要ないです。最初はアマゾンで購入もしくは費用を抑えるならメルカリを利用しましょう。
本を購入するうえで以下の条件で購入することをおすすめします。
出版が比較的新しいもの
2018年以降の本がいいです。それ以降の本でも良書は存在しますが経済状況が違うため、いまとはミスマッチの内容の場合があるため初心者ではそれが判断つかないため新しいものがおすすめです。
本を選ぶ
私の場合はYouTubeで紹介された本やアマゾンでレビューが高いものを選びました。基本的に大きなハズレはないです。
不動産投資本ではいくつかのジャンルがあります。
①俺の武勇伝聞いてくれ本
②俺スタイル本
③業者が出版する本
④その他
結論から言うと
①～②は読んだところであまり意味がないです。
『俺凄くない？』みたいな本なので時間がもったいないです。本当か嘘かは置いといて再現性が非常に低いものを推奨していたり、、。いずれにしろ初心者がいきなりできることは限られているのでスルーしましょう。
③一見ためになることを書いてくれているようですが、ポジショントークが多いので最初のうちは良いのか悪いのかの区別ができないので業者出版本もスルーしましょう。
④の成功した不動産投資家が出されている本を買いましょう。①～④でいうと④の比率は5％～10％くらいしかないので意外と少ないです。ちなみに私は片っ端からメルカリで購入して50冊くらい一気読みました。
アマゾンレビューが高いもので2018年以降に出版された本を選ぶ
私のおすすめ本
不動産関連の本をたくさん読んで、参考になった本を紹介します。どの本もわかりやすいのおすすめです。一番最初に読むのであれば世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生 (日本語) 単行本 がいいです。
知りたいことが全部わかる！不動産の教科書 (日本語) 単行本 – 2018/6/21
おすすめ度
世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生 (日本語) 単行本
おすすめ度
初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書――投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え (日本語) 単行本 – 2018/10/5
おすすめ度
DVDをみる ほぼタダでいけます！ 勉強期間1か月～2か月
ここまでの段階でまだざっくりしか不動産投資についてわかっていないはずです。（私はそうでした。）どの流れで物件を決めたり戦略を練ることや自分にあったやり方などを網羅的に理解するのは複数冊の本では意外と難しいです。それだけ不動産投資は覚えることがたくさんありますしやることも多いです。
そこでおすすめなのがファイナンシャルアカデミーのDVDと楽待無料会員サイトです。
本来ファイナンシャルアカデミーの講座は非常に高額です。30万以上します！
もったいないので節約しましょう！！どうしても通いたい・DVDを買いたいという人はどうぞご自由に。
でもほぼタダで学ぶ方法があります。
その方法は『メルカリを利用する』
簡単に言えば、メルカリに出品されているDVDと教材を購入して一通り勉強したらまた再出品すれば殆どお金を使わずに勉強できます。下手すると差額でちょっとしたお小遣いになります。
メルカリのやり方はこちらの記事を見てください。
ファイナンシャルアカデミー
『なぜファイナンシャルアカデミー』をおすすめするのか？
単純に初心者が不動産投資に必要なすべての知識が凝縮しているからです。
講師は現役の不動産投資家ですし教え方も非常に上手です。テキスト・DVDも15冊と12枚と大容量！！
とりあえず無料体験会に参加したい方は下記をクリックしてください。
内容も面白いのでぜひおすすめです。
こちらの記事で紹介しています。
楽待 無料会員サイト
写真引用：楽待 楽待の動画は会員限定ですので、無料会員になれば見放題になります。お金はかかりません。
もともとDVDで売られていたもののようなのですが、今は無料で視聴することができます。内容は少し古いですがこちらも現役の不動産投資家がこまめに説明してくれています。どう考えても有料級ですが、それがなんと無料なので見ないわけにいかないです。私はすべて見ました。
ファイナンシャルアカデミーの教材や楽待をフル利用して網羅的に不動産投資の知識を身に着けよう
大手ポータルサイトを登録 無料です。基本毎日見る
写真引用：LIFULL HOME’S 日本最大級の不動産・住宅情報サイト
とりあえず何も考えず以下の3サイトは最低登録してください。
どこまで使っても無料です。
『日進月歩』
『ローマは一日にして成らず』
の格言通り1日サイトを見ただけでもなにも変わりません。ここからの勉強法は毎日繰り返すと確実に力がつきます。
毎日サイト閲覧は先輩不動産投資家がおっしゃっていて単純にその教えを素直に聞いたおかげで明らかに物件を見る力が日に日に成長しました。毎日みることで小さな変化を見逃さないようになります。
例えば
『あの物件掲載されていたけどすぐに消えた』とか
『いつまでも残っている物件』がわかったり
『このエリアは人気がある・ない』など
毎日見ることによってはじめてわかることが多いです。
登録すべきはできるだけ物件数多いサイトをたくさんがいいのですが、あまりにみるサイトが多くなると毎日みることが苦痛になるので以下の3つくらいを毎日見ておけば問題ないです。
こんな感じで自分が決めた条件を保存しておけば毎日簡単に見ることができますし更新情報も一発で把握できて便利です。(下記はホームズのスマホ画面です)
サイトの使い方などはここでは説明しませんが、難しくないです。大手のサイトは誰でも利用しやすいようになっているため簡単です。
自分が決めた物件条件を保存しそれをひたすら毎日みるだけです。毎日やることはこれだけです。一日５－10分程度でできます。通勤中でもいいですし昼休みの間にやるのもよし、おすすめは時間を決；めてやることです。
『1日のなかでこの時間は物件を見る時間』と決めておけば時間確保しやすくなります。
1日5分でも見る時間を作ろう、毎日続ける
ツイッターで不動産投資家をフォロー 自分も投稿していく 勉強期間1～6か月
この部分は非常に重要です。絶対必須です。
ここまでの段階ではほとんど一人でできる作業ばかりを紹介し説明してきました。
ツイッターを利用をする方法は勉強を始めるのと同時でやりましょう。有名な不動産投資家をフォローしたり、有益なつぶやきをしている方をフォローしたりしましょう。
ツイッターの活用法にはあまり本やYouTubeに載っていませんが、おそらく仲間を見つけるというツールでは一番優れているツールです。
気軽にいいね！ボタンを押したり、コメントを残してコミュニケーションをとってもいいです。不動産投資家の方は基本的には皆さんやさしい方が多いので塩対応は少なめです。それでも時々塩対応や無視されても気にせずどんどんいいね！とコメントを残しましょう。何度もやっているうちに自分の探しているエリアを得意とする人達が分かっています。
私の場合ですと、大まかに関西エリア西は兵庫県垂水くらい東は四条畷までなどその周りで物件を持っている人・探している人・得意な人がTwitterをしていると必ずいます。
その方たちに必ずアプローチをかけましょう。誰でもいいわけではなくできれば自分のエリアがおすすめです。
ここで疑問がでてくるかもしれません。
『同じエリアだったらライバルになるでしょう？』
たしかにそうですが、ただそこは気にする必要はないです。お互い条件も違うので必ずしもライバルになるとは限りません。みんながいいと思うものでもだめなものもありますし、
個人の購入基準は本当にバラバラです。そんなことよりエリア情報を教えてもらえるほうがよっぽど価値があります。
『あのエリア○○があるからやめたほうがいい』とか
『このエリアは駐車場がないと絶対だめ』とか皆さん恐ろしく詳しいです。
私の場合火災保険加入時にTwitterに金額を載せると先輩不動産投資家の方からアドバイスを頂き25万払う予定だったのが10万まで抑えることできました。（ありがとうございました）
詳しい方は本当にいろんな情報をもっています。それを一人で調べるのは無理ですしネットにも載っていません。泥臭いですが、そのネットワークができることで自分の条件にあった物件を手に入れやすなります。
私が実際お会いした方々もDIYに異常に長けている方、なぜか大工さんと一緒に行動している方（無敵）、元不動産業者の方など幅広い人脈が培われます。
あとツイッターでは自分から発信することも大事です。（あまり発信していない私がいうのもなんですが、、、）『継続は力なり』フォローが多い方を見ると共通点は投稿数の多さです。私もまだまだ足りませんのでこれは一緒にがんばりましょう。
不動産投資家をフォローする、自分も発信して交流を持つ
自分の目指す投資物件を決める
不動産投資のある意味醍醐味です。
人それぞれ立場が違うと大きく投資スタイルも変わりますし購入物件も変わります。
高属性の方と低属性の方では戦略は変わります。貯金が少ない方と貯金が多い方とでは購入物件が違います。融資を使うか使わないかでも大きく変わります。物件を戸建てにするか区分所有にするのか一棟アパートかRCマンションからなのか、、。
人それぞれ取れるリスクの幅も違いますし目指す目標も違うので購入物件はバラバラであるのが当然です。自分にあった物件を狙いに行きましょう。
例
- 高属性（年収1000万 上場企業お勤め）の方はいきなり一棟を狙いに行くのもありでしょう。
- 低属性（年収300万～ ）の方は戸建てを狙いに行くのもありでしょう。
現況の融資状況（2020年）は厳しいです。2018年に起きたスルガとかぼちゃの馬車事件で銀行自体が不動産投資に後ろ向きになっており初心者には簡単にお金を貸してくれません。その点も踏まえて行動しましょう。
属性によっても目標によっても自分のゴールは違う。
ツイッターでフォローしている方と接触を試みる
不動産投資家のなかでは定期的に飲み会を開いている方やDIYを手伝ってほしい方募集などがあります。できる限り参加することをおすすめします。
『1人でいきなり初対面の方に会うのはちょっと』 非常にわかります。
私も最初はドキドキでしたが、お会いした方皆さんやさしい方ばかりでDIYを手伝うのであれば向こうも無礼に扱ったりはしないので安心していいです。時々女性一人で手伝いにきましたという方もいるくらい皆さん行動力ある方がおおいです。
その場でいろいろ教えてもらってもいいですし、仲良くなったら物件を一緒に見に行ってもいいです。
不動産投資は普段お会いできないような方との出会いがあるので非常に楽しいです。皆さん共通の話題である不動産の話があるので会話に困ることは基本的にないのでぜひチャレンジしてください。
気軽にDIYのお手伝いに参加、会いたいメールで人脈を増やしていこう
物件見学に行く ベストは週1回 目安は1000：100：3：1の法則
ここまでの説明で実際に行動すればある程度のスキルは必ずついているので多少は自信を持っても大丈夫です。
毎日物件を見ているとちょっと見学したいと思える物件に必ず出会います。買う気満々じゃなくて大丈夫です！
出会わなかったらとりあえず冷やかしでもなんでもいいので見学に行ってみてください。ネットばかりではなく本物の不動産を見ることによって蓄積される知識も必ずありますのでめんどくさがらず見学しましょう。
別に見学はタダですし、不動産会社も『いますぐ買ってください』などは言わないです。ただ『すぐ買わないと売り切れてしまいます』の営業トークには注意してください。かならずしもそうではないので自分の判断基準で購入の意思を決めてください。
ちなみに私が決めていた購入基準を紹介します。最初はざっくりでいいです。
- 戸建て・ファミリー向けマンション
- 予算500万程度（融資の有無により上限変更）
- できれば融資を利用する
- 再建築不可物件は選ばない
- 利回りばかりを重視しない
- 物件の状態 1982年以降の建物
- 客付けに問題がない物件
何度か見学をしていると自分が見学に行く予定の物件が直前で買い付けが入ってしまうことがちょこちょこ発生します。そのような現象がおきていることは自分の物件を見る目が確実に上がってきていることを実感していいです。
買い付けで先を越されたりしても焦る必要はないです。物件はたくさんあるのでいい物件が出るときまで待てばいいのです。
私の場合、買い付けを先に越された場合、仮に自分が買い付けが通った際にはどのような行動をすればいいかを簡単にシミュレーションしていました。
初心者（私も）は次に何をすればいいかわからないですし、不動産会社の言葉を『すべて鵜吞みしてはいけない』と本やその他知識で刷り込まれているので先にやる行動はすべて調べましたし、先輩大家さんに相談したりもしました。
物件見学に申し込もう！見学はタダ！見学を繰り返して物件を見る目を養う
買い付け申込書を出してみる
何度も見学に行くと買い付け申し込みを出してもいいような物件に出会えるようになります。前段階で自分がいいなと思った物件が、他の方に買われていく現状が続いてくると。
そんな時は買い付け申し込み書は事前に書式を準備しておきましょう。
初心者の私はさすがに先輩大家さんが推奨するような行った先で『すぐに買い付け申込書出す』勇気はなく家に帰って落ち着いてからメールで提出していました。
最初は凄く緊張しますが、買い付け申込書を出したら必ず購入しなければいけないわけでなく購入する意思を示すものになります。
融資特約有で仮に融資が通らない場合は購入を見送ることもできます。買い付け申込書自体は難しいものではないですが、内容については必ず理解したうえで提出しなければいけません。買いもしないのに提出するのは失礼ですし、内容を理解しないまま提出していますと支払った手付金が返ってこないケースもあるので慎重におこなう必要があります。
参考までに私が使った購入申し込み書です。こんな感じでいけます。
買付申込書を提出しても必ず買わなくてもいいが、必ず内容を理解する
まとめ
この通りやって私は無事不動産を購入することができました。
当然購入することがゴールではなく収益を出すことが目的です。ただ不動産購入を行うプロセスは基本的同じかと思います。
私でも実際に書いている通りのことをやってきました。『不安に思うことや家族を説得させることやお金の工面をどうするのか』たくさん悩むことがありましたが不動産の勉強をすることは非常に楽しかったので勉強に関しては全然苦に感じませんでした、むしろもっともっと勉強したい分野が広がりやりたいことがありすぎて逆に困っています。
不動産投資はあくまで投資です。かならず成功するものでもなく保証されているものでもないので今でも不安はあります。まあなくなっても死なない程度の金額の物件なので、そこは空回りせずやる予定です。
今度は購入金額やその詳細を書きたいと思います。
