知らなきゃボッタクられるかも！？不動産購入後のリフォーム戦略

世の中には空室大家だけでなく満室大家ですら儲かっていないという現状があります。
利益の残らない最大の理由はリフォームコストを自らコントロールできないことにありなぜなら『大家の利益』と『業者の利益』が完全に相反していることだからです。

ではどうやってリフォーム工事コストを大幅に偉すのか。

キーワードは『相手の気持ちを理解する』

業者側の心理と思考を逆手にとりコスト削減に合意できる構造を持つ良心的な業者を効率的に選定する方法とは知るものが得をし、知らないものが大損するそれが不動産の世界です。その法則はリフォーム工事でも当てはまります。

 

なぜあなたの不動産投資、賃貸経営は儲からないのか。

世の中そんなに甘くはない！？不労所得の理想と現実

 

実際の不動産投資、賃貸経営において98％は儲かっていない

不動産投資にはかならずリスクとリターンがありそれを分析して専門領域のプロを適宜活用して投資することが不動産投資です。

不動産投資は賃貸経営の事業でもあるので単純な不労所得ではないです。

不動産は購入後その用途は確実に次のいずれかとなります。

すべての用途に至る途中経過において、リフォーム工事は確実に必要になります。不動産投資の実態を知ったうえで不動産投資に参入するかをどうか考えてください。

家賃が上がろうが何も困らない！賃貸仲介業者のビジネスモデル

仲介業者は大家の利回りは気にせず、手っ取り早く決まる賃料設定変えたがる傾向にあります。

同じ工事内容なのにリフォーム見積が200万も違う！？工事業者の収益構造とは？

結論から言うと工事費用の半分が粗利です。
その謎を解明するには彼らの事業構造を知る必要があります。

リフォーム工事会社と一口にいっても実はそのリフォーム工事はいくつもの種類に分かれています。

もしあなたがフルに部屋を改装したいと思った場合は、○○工務店、○○建築、○○リフォームといった会社へ見積依頼をすると思います。

実は工事構造を分解すると、実は上記のようになっています。

同じ工事内容の見積で
A社　見積金額　330万円　→外注工事が多い
B社　見積金額　120万円　→外注工事が少ない

工事というものは基本的に１つの専門会社ですべて完結することはできません。各専門工事会社が存在します。

1室でもできる見積330万から60万に！

リフォームコスト削減ワークフロー

①調査分析フェーズ
②業者検索フェーズ
③面談フェーズ
④交渉フェーズ
⑤工事フェーズ

交渉するよりも『見積を取る前の準備』が最も重要です。
単に工事見積を負けてと価格交渉をしても絶対に下がりません。
コストを下げるために綿密なコスト削減戦略を練り、業者がやりたいと思う状況がどのような状況なのかを把握する必要があります。

素人大家が陥りやすい罠１

何も考えずにいきなり見積を多くの業者からとってしまうは無策もまま複数社からの見積をして総額を比較しても工事金額を負けてと言ってもさがりません。

まずあなたがやれなければいけないことはあなたの賃貸物件の賃貸経営戦略を決める。ターゲットが好む居室の仕様やデザイン設備、を決める必要があります。

対象ターゲットが好むであろう

目に見える具体的なデザインやテイストへと落とし込まれていくのです。

具体的には
『付加価値戦略』
『ローコスト戦略』

『付加価値戦略』は属性の高い方、高収入でしっかりした企業にお勤めの方

素人大家が陥りやすい罠2

業者に素人扱いされ、足元を見られて高額な見積もりを出されてしまうは業者へ見積依頼をした際にあなたが工事に詳しく『見積金額を吹っ掛けることができない大家』か『工事には全く素人で見積金額をふっかけることができる大家』を確認しています。

客付けしやすい間取り、設備、インテリアなど確認　仲介業者に確認しましょう。

①調査分析フェーズ

物件対象エリアのニーズ確認、３つの確認ポイントは

• 間取り
• 家賃
• 人気設備

対象物件エリアにはどの間取りの物件が多いのかという物件市場占有率がわかります。仲介業者の募集サイトで紹介されている物件は現在募集中の物件であること。すでに決まっている物件はサイトには掲載されていません。人気物件はあっという間に決まってしまいます。

サイトに掲載されている物件は高い確率で売れ残り物件・人気がない物件の可能性が高いです。

市場実態を多角的に把握し的確に判断していく必要があります。
ミニミニ・エイブル・アパマンショップなどで検索しましょう。

仲介業者にヒアリングの具体的な方法は？

その他嫌悪施設がないかを確認する。
・反社会的勢力
・工場（悪臭など発生させる）
・一般的に考えて家の近くにあってほしくないもの

 

修繕箇所と部材の実勢価格、知識ゼロから相場観を掴む方法は？

『材料代』と『工事手間』の相場観を知っているかどうかで本当に安くできるかが決まります。では材料代の相場観をどうやって身につければいいのか。

ホームセンターは大家さんが1個2個の小ロットで購入する場合は、確実に最も安いコストで部材調達が可能です。また工事手間を知るためにホームセンターに常備されている『施工手順解説リーフ』が非常に役に立つのです。

例えば壁紙の張り方
網戸の交換などYouTubeでもわかりやすく解説している動画があるのでそちらもおすすめです。

『施工手順解説リーフ』
YouTubeで施工手順を理解し工事手間を理解します。

ローコスト戦略リフォーム工事内容

３ＤＫを壁面を解体して2LDKへ間取りを変更、および和室の洋室化

• ハーフユニットバスの既設撤去および1116ユニットバスセパレートタイプ床パングレーの新品設置
• 洗面所既設撤去、並びに洗面化粧台新品設置
• 給湯管新設設備工事
• 室内洗濯パン新設
• 排水管新設設備工事
• 玄関床面タイル面張替え
• 防犯対策ディンプルキー設置
• 防犯対策カラーテレビドアホン設置

書籍　リフォームコスト削減ノウハウより参照

②業者検索フェーズ

業者検索　概略図面作成　３つの重要ポイント

①工事予定箇所がすべて網羅されている
②寸法が記載されている
③工事予定時期が記載されている

業者検索は次の３つからです。

• インターネット
• タウンページ
• 折り込みチラシ、ミニコミ誌

リフォーム業界はIT化が非常に遅いので、集客にインターネットを駆使している業者は仕事が集中し仕事に困っていないため見積金額が高くなる傾向にあります。

コスト削減のプロが教える業者検索の考え方

タウンページのでエリアの業者数を調べます。業者が多いエリアは値段競争に陥っているため全体的な価格もリーズナブルな価格になりやすいです。

範囲はリフォーム工事場所から20㎞以内

アプローチする業者のリストを作成

アプローチすべき工事業者は事業構造上安く出せる業者つまり販売管理費や間接費がかからない業者になります。
1社単独ではなく複数の専門工事業者により工事が遂行された場合高額になりやすいので『外注比率』を気にしながら見積をおこないましょう。

具体的なアプローチ

部材指定の手間が10分の１になる究極の部材選定術は？

『大手建材メーカー系リフォーム工事店』は至れる尽くせりの対応、見積表記、部材仕様の説明なのでアフターフォローもかんぺきです。ただ彼らの工事見積は高額になります。ただ見積は無料です。

『大手建材メーカー系リフォーム工事店』に部材選定をして必ずメーカー・品名・型番・規格・材工に分けて見積提示してもらうことを忘れずにしましょう。

組むべき業者選定のうえで特に重要なことは
『職人比率』
『外注比率』

③面談フェーズ

①現場での見積
②その際に壁・床の現物サンプルを持参してもらう
③依頼した見積に記載された設備のカタログがほしいので持参してもらう

業者面談時の質問事項

• 施工箇所、正確な寸法・数量・下地状況の確認
• 面談による工法・工期・施工手順の確認
• 業者の生い立ち（元々の生業）、人柄

④交渉フェーズ

見積の際大手業者にはリフォーム工事における各工事項目での『実際の工数』、『職人の人件費』の材工と工事を分けて見積依頼してください。実際の工事手間が何日かかるのかの相場観を養うためです。

そしてあなたが狙う本命の業者は、設備工事がメインではなく設備工事が外注でなく自前でできる業者です。

水回り設備工事が総工事費用のうち7割を占めるため『水回り設備工事』を安く抑えることができて全体の工事費用を低コストに抑えることができます。

⑤工事フェーズ

工事開始から募集まで

リフォーム中の工事現場には頻繁に足を運び、職人さんとコミュニケーションをとりながら工事進捗ごとに写真をたくさん撮るようにしましょう。

工事完了確認事項

• 壁紙・クッションフロアなどに傷やふくれ剥がれがないか
• 電気・スイッチ・給湯設備等すべて問題なく稼働するか
• 証明を一部消してかべをいろんな角度から見る

工事完了後すぐであれば快く対応してもらえますが、工事完了してから数か月してからでは工事業者もさすがに嫌な顔をされます。

まとめ

実際にこの流れでこれから購入した不動産をリフォームしていく予定なので、またブログに書きます。