不動産投資　内見　その5　中古戸建

先日物件見学をしてきたので自分の記録のためにシェアしたいと思います。ブログにアウトプットすることで最初よりも物件を見る能力が上がっているような気がします笑

ツッコミどころ満載な内容かもしれませんが、そこはご指摘いただければありがたいです。どんなアドバイスも素直に受けます。

それでは紹介します。

物件概要

 

 

 

最寄り神戸電鉄有馬線　鈴蘭台駅から5分 　きれいな駅でした。

 

とにかく坂道が多いエリアで,普通の自転車ではどこにもいけないくらいの坂があちこちにありました。

 

見学させてもらうと、過去最高にきれいな物件でした。前オーナーが一人（女性）で住まれていたようで大事に使っていたのがわかりました。施工もパナホームのため作りもしっかりしていました。

 

 

利回り計算

 

賃貸需要　　該当エリアはいい感じです。

 

不動産投資☆連合隊　収益・投資物件　簡易収支シミュレーション　使用

楽待　CF（キャッシュフロー）シミレーション 　使用

表面利回り　6.7％　　

やっちまっています。

見学　感想

 

Good Point

• とにかく建物がきれい
• 前の道も広い（公道で2車線分）
• 車が止めれる（1台）
• 部屋がきれい　トイレ・お風呂がきれい

今まで見た物件で断トツで外装・内装ともにきれいでした。ただし家族で住むには2DKなのですこし狭いかなと思います。

車も止めれるし前の道も広いし駅からも近いので便利！！金額に対して非常に魅力ある条件がそろっていました。

 

 

Bad Point

• 不人気エリア
• 家がせまい
• 敷地の一部に第三者の権利が存在している
• 客付け難航することと想定賃料が安い

見学する前に時間があったので不動産屋へ聞き取りを行ったのですが、返答は良くなく『客付けは厳しい』また鈴蘭台は空き家が多いのでなかなか決まらないし相応の賃料を期待できない。三宮まで電車で行くのに片道500-600円かかり距離から考えて異常に高い（理由は不明）

 

 

不動産聞き取り　客付け調査　　1社　実施

老舗っぽい駅前の不動産屋へ飛び込みで確認しました。

結論

• 家賃はおそらく4.5万程度　
• 客付け　厳しい　なかなか決まらないだろう

 

まとめ

思った以上に賃料が安いことにおどろきでした。6万くらいいくだろうと思っていましたがどうみてもベテラン老舗不動産屋で他に不動産屋がない状況で4.5万というなら信じるしかないです、さらに甘く見積もっても5万程度かと考えられるので利回り的には少ないです。

またそれ以外にも一部敷地内に第三者の所有地があることも気になり、もし仮にその方が土地を返せと言った場合大きなトラブルになる可能性があるので今回は見送ることにしました。

見送る理由

・利回りが良くない（表面利回り5-6％）

・敷地内に一部第三者の土地が含まれているため将来トラブルになる可能性がある