不動産投資　ボロ戸建ての探し方　買い付けの仕方

 

 

 

この記事に書いてあること

 

 

ボロ戸建てとは『築年数の経過した物件』をいいます。

明確な定義がないのでどこかがボロでどこからが中古という基準はありません。

あくまで参考程度で説明します。

	ボロ戸建て	中古戸建
築年数	40年以上	40年以内
物件金額	500万程度	500万以上
物件の状態	何らの不具合がある	不具合なし、大きな修繕不要

 

ボロ戸建て購入に関してのメリット・デメリット

メリット

 

デメリット

 

 

 

 

 

1.物件を探す

1. インターネットで物件は検索する

• 不動産ジャパン
• 健美家
• アットホーム
• HOMES
• 楽待

[st-point fontsize=”” fontweight=”bold” bordercolor=””]戸建てだけでなく売地も見る[/st-point]

 

物件を探して不動産会社へ連絡しさらに物件を紹介してもらう

楽待などのサイトからボロ戸建てを探し、広告主の不動産会社へ会いに行く

 

 

 

現地調査で必要なもの

• 物件資料
• 購入価格と利回りを書いた表
• メジャー（道路に面している通路が狭い場合、通路の幅を図って再建築可能かを確認）
• 懐中電灯（床下・押し入れ天井確認）
• 筆記用具
• スリッパ
• 軍手
• スマホ（方角がわかるもの・水平がわかるもの）

 

 

ボロ戸建ては立地が重要

いくら安く購入しても廃れたリゾート地では客付けの見込みはないので、ある程度客付けが見込めて安い場所を選ぶ

 

ボロ戸建て　チェック項目

シロアリ被害の有無・・・・後日専門家と見て問題ないかを確認

躯体・・ボロ戸建ては耐震強度に問題があるものが多いので適宜耐震強化する必要がある

水回り・・・台所・風呂場・天井に雨漏りの有無を確認

下水道・・物件に下水道がきているかを確認

都市ガス・・・なければLPガスを導入する

テレビアンテナ・・テレビアンテナの有無なければケーブルテレビで対応

上水道・・さび水がでないかを確認

再建築可能か？前面道路の種類は？　　念のため市役所で確認する

事故物件ではないか？　自殺は購入を考え、他殺は見送り

 

買いたいと思えば指値を入れる

指値を入れる前の物件への確認事項

• 売主さんはどんな人か
• 売り出し理由は
• 物件の良いとところ・悪いところ
• 貸し出すとしたら何をやったほうがいいか
• 想定賃料は

 

[st-kaiwa2]近隣の不動産賃貸業者の話も考慮し購入するならいくらの指値を決める（リフォーム代にかかる費用も考慮し利回りを20％で）[/st-kaiwa2]

 

ボロ戸建て購入には保険加入

リスクに備えて必ず保険に入る

保険の種類

• 火災保険・・・火災だけでなく自然災害にも対応、保険適用できるものもある
• 地震保険・・・基本加入前提に考える
• 建物賠償責任保険・・入居者への賠償もカバーできる

 

リフォームの前に、入居者マーケティングを行う

どんな人をターゲットにするかを決めリフォーム計画を立てる。

• 単身者
• ファミリー
• 生活保護者

 

間取りを組み替える

 

リフォーム計画に沿ってターゲットとする入居予定者のために間取りを組み替える

たとえば、ファミリー向けのために単身者アパートの戸数を減らし（壁を壊しつなげる）

1世帯あたりの㎡数を増やす

 

リフォーム計画を練る

住友不動産の新築そっくりさん参照

リフォーム箇所の検討

BEFORE&AFTERの間取り図を作る

おおまかなリフォームスケジュール

 

地方でのリフォーム業者さんの探し方

リフォームを頼む先

基本はタウンページやネットから探す

 

ハウスメーカー・デベロッパーなどの大手建築業者

 

 

工務店

 

 

職人

 

 

 

 

入居付けに直結する水回りのリフォームのコツ

 

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『水回り』・・流し台や浴室・トイレ・洗面台・洗濯機置き場

ライバル物件に差をつけるには水回りをきれいにすることが重要

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1.洗面台

 

洗面台の幅が600ミリ以下の場合、幅750ミリ以上のシャンプードレッサーに変更

〇例写真

 

2.洗濯置き場

 

室内に洗濯置き場がない場合には室内に新設すること

場所さえできれば数千円のコストで済む

 

 

3.浴室

ボロ戸建ては浴室が汚いので、きれいにリフォームする必要がある

変える箇所

• 水栓金具をシャワーとサーモスタットの付いた混合水栓
• タイルやコーキングの再施工
• 浴槽の再塗装
• シャワーフック
• 浴室の鏡
• 浴室の蓋等の小物を新品へ交換

 

4.トイレ

トイレは和式ではなく洋室便器へ変更する

おすすめTOTO『和式トイレからの取り換え王に設計された洋式便器セット』

 

※取付工事は5万程度かかる

 

5.流し台

基本的に新品に交換する

公団用の汎用品であれば　幅1700ミリＸ奥行き550ミリのものが3万程度で購入できる。

工賃等を入れても5万以内でおさえれる

 

 

6.清潔感が決め手の床・壁・天井

クロスの張替

部屋全体に占める壁の割は大きく印象を残すので、汚いものは交換する。

サンゲツなどから見本帳を取り寄せて気に入った壁紙をピックアップしておく。

 

繊維壁の場合はあらかじめ職人に伝えておく

 

コストは下地込みで1㎡あたり　850円　（量産クロスの場合）

デザインバリエーションが多いもので1㎡あたり　～1200円

 

施主支給について

施主支給は職人さんは嫌がる自分たちの利益が減るだけでなく手間も増えるため謙虚な気持ちでおねがいする。

 

そのなかでも施主支給しやすいものを紹介

 

フローリング材　　　根太の場合　『12ミリ（厚み）ｘ303ミリ（横）ｘ1818ミリ(縦)』のサイズがおすすめ

フローリング材　　　既存の床の上の場合　『6-9ミリ（厚み）ｘ303ミリ（横）ｘ1818ミリ(縦)』のサイズがおすすめ

 

姿見（全身）

イケアがおすすめ

 

 

照明器具

シーリングライト【5千円程度のもの/リモコン付き/一基】

 

 

スポットライト【3千円程度/LED球付/1基】

 

 

火災報知器【1500円程度】

 

 

テレビカラーモニターホン【8000-10000円程度/1台】

 

 

 

エアコン【3－4万程度（6畳用）/1基】　取り付け費用8000-12000円支払う

 

 

台所ワンレバー水栓器具【7000円程度/1個】

※適応可能かを水栓のメーカーと型番を伝えて適合の可否を確認

 

 

 

シャンプードレッサー【3万円程度+配送料3000円程度/1台】

 

 

洗濯機パン【5000円程度トラップあり/1台】

トラップは縦引き横引きがあるので事前に確認

 

 

洗濯機用オートストッパー水栓金具【2800-4500円/1個】

 

 

便座＋便座のふた【3500円程度/１個】

 

 

温水洗浄便座【15000円程度/1台】

トイレにコンセントがない場合、新設をおねがいしましょう。

 

 

トイレットペーパーホルダー　棚付き二連タイプ【1800円/1台】

 

 

管理会社をきめる

• 客付け力はどのくらいあるのか。
• 自社でやっているのか、他社でやっているのかを確認
• 会社全体がその地域の動向について情報収集しているのか。
• 管理方法　家賃明細表を送ってくれるか
• 競合物件について　周辺に競合物件の有無
• 管理費用　賃料からの平均5％　ケースバイケースで安くしすぎるとちゃんと管理してくれないケースがある
• 広告費　具体的な数字を出して広告費何か月であれば空室を埋めることができるか
• 自分との相性
• 連絡手段　LINEなどを利用できるか

 

短期間で満室にするための工夫

賃料を相場の7－8割で設定する

・営業マンが売りやすい、客付けしやすい

 

ただし長期入居を約束するために短期解約違約金を設定する

短期解約違約金とは入居時にあらかじめ短期で引っ越した場合、違約金を支払うもの

 

初期費用を下げる

入居しやすいかたちにする

戸建て【敷金ゼロ・礼金3か月】

アパート【敷金ゼロ・礼金2か月】

※目安

 

広告料を払う

裁量権を渡しておく

例えば最大2000円までは値引きに応じていい、その際の大家の同意は不要のような裁量権を渡す

 

[st-kaiwa2]それでも埋まらなければ埋まらない理由を分析する[/st-kaiwa2]

 

仲介業者へアドバイスを求める　『なぜ埋まらないのか』

どのメディアに募集広告を出しているか？

• アットホーム
• スーモ
• CHINTAI

等のサイトを自分で自分の物件が掲載されているかを確認する

 

営業マンに各メディアの反響を聞く

• 賃料・共益費・敷金・礼金に競争力はあるか
• 写真掲載されているか。『住みたい』となる写真か
• 検索条件は正しく設定されているか
• 『備考』『その他』『アピール』欄で物件の魅力を伝えているか
• 物件の内見数　内見しても申し込みが入らない理由は何か

 

満室にするために大家がすること

退去者に入居者紹介クーポンを発行する

看板でアピールする・・ただし賃料は載せない周りの入居者とトラブルになるため

 

市役所への営業活動（生活保護者向けの物件）

物件所在の市役所へ行き生活保護担当部署行き、自分の物件の募集チラシをおかせていただけないでしょうか。とお願いする

大家なので仲介手数料・保証料不要であること伝えアピールする

イージークリップファイル等を利用して製本にして配るといいでしょう

 

エリア内の仲介さんへFAXで空室を知らせる

エリア内の仲介業者をGoogle mapやyahoo地図で調べてFAX番号リストを作成し

物件概要と募集要件（空室番号・賃料・共益費・広告料等）をA4一枚にして一斉送信する