再建築不可物件　メリット　デメリット

 

 

今回は再建築不可物件のメリット・デメリットを説明します。

 

不動産情報サイトを見ていると、利回りも高く立地のいい物件が時々見つかります。ただそういった物件は決まって訳あり物件が多いです。そのもっとも多い理由が再建築不可物件です。

 

マイソクなどの備考欄にはさらっと記載しているだけですが、不動産を購入する際に非常に重要なものになるので十分注意が必要です。また不動産屋によっては再建築不可を情報に載せていないうっかり会社もあるので必ず自分でチェックしましょう。

 

 

 

 

 

再建築不可とは

 

再建築不可とは文字どおり、再建築を許可されない敷地になります。

 

建築基準法第43条の接道義務を満たしていない場合、新たにその敷地で建物を建てることができません。

災害時などに緊急車両が入ってこれるよう規定したものです。この規定ができる前の建物はいきなり取り壊すのではなくそのままリフォームも可能ですがたとえ自然災害で倒壊しても新たに建て替えはできない敷地になります。

 

[st-kaiwa2]再建築不可は建て替えはｘ　リフォームは〇[/st-kaiwa2]

 

再建築不可に該当する物件とは

建物の敷地に対して接道義務は道幅4m以上の道路に2m以上接道していること。

道幅4m未満でも到底行政庁が指定した道路であれば例外もあります。

どちらにしても2m以上接していることは必須条件になります。

 

再建築不可物件のメリット

 

再建築不可物件は不動産投資では一部の方に非常に好まれています。

なぜなら、購入金額が安く利回りが期待できるからです。

再建築不可という理由から物件担保価値はほぼないですが、利回りは高いです。

場合によっては20-40％の利回りを達成されている方もいます。

また再建築不可物件であるかは入居にとって関係ないので、通常の物件と同様に賃料を頂くことができます。

 

 

再建築不可物件のデメリット

 

最大のデメリットは不動産投資としては融資が通りにくことにあります。金融機関は再建築不可物件には融資しません。仮に融資をしてもらう場合はノンバンクから借りる必要があります。ノンバンクは敷居は低いですが金利は金融機関に比べて高いです。

 

せっかく利回りのいい再建築不可物件を購入しても金利で利益を圧迫しては本末転倒になってしまいます。また再建築不可物件の共通点としてボロいものが多いです。購入してからなんらかのリフォームが必要になりますのであらかじめリフォーム費用もいれてキャッシュフローを計算しなければいけません。

 

再建築不可物件の購入に多いトラブル

一番多いのは購入後の瑕疵が見つかることです。

建物の構造に瑕疵が見つかり、当初予定したリフォーム費用より高額になるケースがあります。

たとえば、配管の亀裂、給排水設備が漏水していたりや耐震基準も満たしていないものもあるので本当に安心できる物件なのかよく調査してから購入する必要があります。ですので再建築不可物件は初心者には不向きの物件になります。

 

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よく見るべきところ（修理する場合　高額になるものです）

 

・水回りの不備（風呂場・キッチン・トイレ）

・シロアリの有無

・家の傾き

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再建築不可物件かどうかの判断は役所で確認

 

該当しそうな物件が再建築不可物件かどうかの確認は物件の所在する自治体の役所で確認することができます。

役所の建築関連の部署を訪問し、あらかじめ法務局で以下の書類を入手してから役所へ提出し再建築の可否を確認してみましょう。

 

必要なもの

 

再建築不可物件の利用法

 

[st-point fontsize=”” fontweight=”bold” bordercolor=””]立地を重視する[/st-point]

 

再建築不可物件の隠されたメリットは購入金額の安さにあります。本来であればあり得ない駅近の好立地の物件でも安く購入することができたりするので、狙い目です。

 

普通であれば好立地での物件を購入する際には必ず購入金額も上がりますので必然的に利回りが悪くなりあきらめなければいけないケースも多いですが再建築不可物件であればメリット生かし安く購入できます。居住者にとって再建築不可かそうでないはあまり関係ないので大きなメリットとして生かせます。

 

利回りを重視する

再建築不可物件の最大のメリットでもある利回りはもっとも重視する点です。投資金額を早期回収できるのも高利回りであることだからできます。

再建築不可物件を購入される方の大多数は物件売却益（キャピタルゲイン）を狙うよりは家賃収入（インカムゲイン）を狙う方が多いです。

 

 

リフォーム費用を抑えてる

再建築不可物件では物件購入費用を抑えることができるので安易に購入時の利回りを計算される方がいらっしゃいますが、それは間違いです。再建築不可物件＝ボロ戸建てのものが多いため入居者に決めてもらえるくらいまでのクオリティに室内をリフォームする必要があります。

戸建ての場合リフォーム費用として100-300万程度を見込む必要があります。リフォーム費用を含んで利回り計算をしてください。またリフォーム費用がもったいないからプロに頼まず、自分で安く済ますという方もいます。

 

プロでないとできないこと仕上がりに差が付くようなところは自分でやるのではなくプロにお任せすべきです。

 

まとめ

• 再建築不可物件はリスクが大きいため初心者で購入するのはやめるべき
• 金融機関から融資は受けれないがノンバンクやリフォームローンは可能性あり
• 高利回りを狙うことができるが出口戦略をしっかり考える